法律知识

不动产物权的非登记取得

来源:找法网 2010-03-26 15:57:31阅读数:

最近遇到既是不动产登记的产权人,又是遗产继承人之一的人,擅自处分遗产中的不动产的一个案件,重新学习了《物权法》,感到《物权法》对非登记取得不动产物权的规定,具

  最近遇到既是不动产登记的产权人,又是遗产继承人之一的人,擅自处分遗产中的不动产的一个案件,重新学习了《物权法》,感到《物权法》对非登记取得不动产物权的规定,具有非常重要的现实意义。

  我国《物权法》关于不动产登记取得的规定有:

  第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

  第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

  第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

  第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

  由上述规定确定,对不动产物权的取得,我国主要实行登记取得制,即以不动产登记的产权人为准,确定不动产物权的归属。在现实中,由于历史原因,有些户籍不在北京的人,在京以京籍朋友的名义购置不动产,以此发生的纠纷,法院是以不动产实行登记制为由,以不动产登记产权人为准,确定不动产的归属,再以实际出资人的事实,确定权利的平衡方式,一般多以产权人返还出资人的购置费用做为权利平衡的方式。从案例来看,凡是以实行登记制的不动产或动产纠纷,法院一般都以登记人为准,确认产权的归属,然后再考虑权利的平衡方式。

  从法院的案例中看出,自从《物权法》实行后,对善意第三人以合同约定要求取得不动产产权的情况,有些明显变化,就是不动产登记的产权人与善意第三人经合同约定进行不动产转让,未经登记的不动产的共有人,主张转让无效的,一般都被法院驳回。如夫妻在婚姻存续期间购买的不动产,仅以夫妻一方登记为不动产产权人的,如果不动产登记的产权人擅自出让不动产给善意第三人,法院一般会认定转让成立。由此看出,不动产登记的重要性。

  从上述《物权法》第九条的规定,可以看出,虽然未经登记不享有不动产物权,也有法律另行规定的特殊情况,可以不经登记就取得不动产物权。《物权法》规定有几种情况,不经登记即取得不动产物权:

  第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。[page]

  第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。

  第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

  由第二十九条的规定看出,被继承人死亡时,继承人即取得不动产的物权,虽然没有经过不动产登记。此条规定的重要现实意义在于,对于未经析产继承的不动产,虽然继承人没有登记为产权人,但是如果权利受到侵害,可以依据此条的规定请求法律保护和救济。即在权利受侵害的情况下,继承人享有相当于登记的产权人的权利。

  案中,遗产为死亡的人M与在世的配偶Y的共同财产中属于M的份额,而不动产登记的产权人仅为在世的Y。Y未经M的全体继承人的同意,将全部房产,包括属于Y的份额和属于M的遗产,以房屋买卖合同的方式,转让给M的一个继承人Y乙。在办理过户时,Y乙欺骗Y说是办理房屋抵押贷款,而实际办理的是房屋买卖过户手续,没有实际支付转让对价,Y出于对Y乙的信任,没有看合同的文本内容,就在签名处签名。知道事实后,Y不承认房屋买卖过户是其真实意思表示。

  M的其他继承人Y丙、Y丁对Y乙的行为不满,要求恢复Y为房屋产权人的登记,Y乙不同意。Y丙和Y丁诉至法院,要求法院确认房屋买卖合同无效。法官可能出于要达到调解的目的,对Y丙和Y丁未经登记是否有物权提出疑问,并认为Y做为登记的产权人,有权处分自己的房产,话里暗示如果判决可能对Y丙和Y丁不利,要Y丙和Y丁考虑接受法庭调解。二人学习《物权法》后,认为依据第二十九条的规定,自己做为遗产的共同共有人,有权主张权利。而且,因Y和Y乙是M的遗产继承人和遗产占有使用人,明知还有其他继承人的权利,认为Y乙不是善意第三人,不能认定Y与Y乙的房屋转让合同成立,仍然要求法院确认转让合同无效。由此感觉到,《物权法》对非登记取得不动产物权的规定的重要现实意义。

  但是,非登记取得的不动产物权,可能会在权利的转让中产生纠纷造成混乱,也不能与不动产登记制的主要原则相冲突,所以,《物权法》对非登记取得不动产物权的处分权的行使做了限制性规定:

  第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。

  也就是说,在处分未经登记取得的不动产物权时,得在登记为产权人后,才能处分。

推荐阅读

农村土地的使用权归谁?

8686 7

单位集资房的产权如何确定?

7713 5

相关阅读
不动产物权登记 |不动产物权规定 |不动产变动公证 |不动产登记效力 |不动产物权变动 |不动产物权设定
相关回答
相关标签
限制物权 |动产物权 |不动产物权 |权利物权 |意定物权 |法定物权 |主物权 |从物权 |登记物权 |非登记物权 |本物权 |自物权 |他物权 |永佃权 |地上权 |准物权 |矿业权 |渔业权 |事实物权 |法律物权
展开