善意取得仅适用于动产物权吗？

　　“善意取得”是一项比较奇妙的民法制度，即使我国民事法律至今尚未明确认可它的现实存在，但司法实务界对此并不感陌生，就我接触过的数百位民事审判法官和律师——他、她们大都有法科学生经历或者受过专门法律培训教育——而言，不知该名词及其大致含义者寥寥无几，这可能要归功于我国民法学理对其正当性的认可，从而给实务界人士提供了相应的智识营养。

　　在我国民法学理研究的语境中，善意取得的含义是：动产占有人对其占有的动产进行无权处分，作为取得人的善意第三人一般能确定地取得该动产物权。这大致包含了以下几个构成要素：标的物为动产、物权处分人为动产占有人、处分人没有相应的处分权、物权变动的基础是法律行为、第三人已经取得占有、第三人为善意。据此，善意取得最显著的特征在于，其仅仅适用于动产物权交易，不动产物权交易不能适用善意取得。 这样，善意取得完全被动产物权“殖民化”了，善意取得内在地具有“动产化”属性，我们不能赋予其“姓氏”，因为“姓”动产物权是同语重复，“姓”不动产物权则完全错误，故而，善意取得和不动产物权是井水不犯河水、没有任何关联的两套法律术语，我将这种理论称为“善意取得之动产化”。

　　何以如此，在我阅读范围内见到的理由大致有：其一，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定变更所有权登记，不存在无处分权人处分不动产所有权的可能性，或者说不动产物权在交易中不致于使人误认占有人为所有人，这样，也就不存在适用善意取得的必要前提。其二，不动产物权取得以登记为条件，这导致不动产权利具有明显的外部特征，不容易发生第三人不知情的所谓“善意”问题，从而，在绝大多数场合，不动产不适用善意取得制度。其三，善意取得制度源于日尔曼法的“以手护手”原则，而该原则只适用于动产交易，后世的民事立法，如法国、德国、日本等大陆民法、英美法均效法该原则，只承认动产交易适用善意取得，不承认不动产的善意取得。显见，前两个理由强调不动产物权的表征方式为不动产登记而非占有，而不动产登记对不动产物权变动的介入，排除了不动产物权交易领域内无权处分的发生以及第三人的“善意”，这抽空了不动产物权善意取得的构建基础，使其成为空中楼阁;第三个理由则从比较法角度，得出善意取得仅仅适用于动产物权的结论，从而割断了善意取得与不动产物权的关联。