不动产物权登记制度-演变

　　(一)中国古代的土地登记制度

　　中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。

　　从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。

　　(二)中国不动产登记制度建立与发展

　　就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年，改革开放以后，特别是《土地管理法》颁布以后才逐渐恢复和发展。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。

　　(三)中国不动产登记制度的完善

　　1.中国不动产登记制度的缺陷评析

　　从中国不动产登记制度的建立与发展来看，中国的登记制度存在诸多缺陷，主要表现在以下方面。

　　(1)未能形成统一的不动产登记管理体制。

　　(2)不动产登记的法律效力不明确。

　　(3)不动产登记的种类不健全。

　　(4)登记机关的责任赔偿制度阙如。

　　2.完善中国不动产登记制度的建议

　　关于如何完善中国的不动产登记制度，学者们见仁见智，针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议，归纳起来主要有以下几个方面。

　　(1)建立统一的不动产登记管理体制。

　　(2)明确不动产登记的法律效力。

　　(3)健全不动产登记类型。

　　(4)建立登记机关的责任赔偿制度。[page]

　　3.中国统一不动产登记制度的构建

　　2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。

　　(1)确立了统一的不动产登记制度。

　　(2)明确了不动产登记的效力。

　　(3)规定了不动产登记程序。

　　(4)健全了不动产登记类型。

　　(5)规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任