设立居住权是草案的制度创新

　　物权法草案用专章共12个条文，规定了居住权的相关内容。这是我国在立法上首次确立居住权制度，将居住权 纳入了我国的用益物权体系。这一制度创新在立法过程中引发了诸多争论。那么，到底是否应该在物权法中规定居住权、居住权制度的内涵是什么?记者日前采访了中国政法大学民法研究所副教授刘智慧。

　　刘智慧介绍，一般认为，居住权制度是为生活中的弱势群体设立的，具有社会扶助的性质，仅仅具有维护特殊人群的利益的功能。比如，房屋所有人可以用遗嘱等方式，一方面指定其房屋的所有权由其子女继承，另一方面为与其有某种特殊关系而缺乏住房的人设定居住权，如保姆，使得后者能够在其有生之年有居所。正因为对居住权的功能作了这样片面的理解，所以有学者认为，为少数人利益而在物权法中设立一项单独的制度成本过高，不赞成在物权法中确立居住权制度。

　　刘智慧说，居住权制度的功能绝不仅止于此，同时法律也不能因为只涉及少数人的利益就怠于保护。举一例而言，在居住权制度下，房屋所有人在其年老时，可以一方面通过出卖的方式将其所有的房屋转化成收入，获得房屋的货币价值;另一方面，在出卖房屋的同时，他可以为自己设置一个终身的居住权。

　　在中国现行法律体系下，可以达到协调房屋所有和利用目的的制度还有租赁、借用、附条件买卖等方式，但这些手段不可能代替居住权制度的功能。首先，居住权具有物权效力，房屋租赁虽然也有物权化趋势，但其期限较短，不能为权利人提供长期稳定的保护。居住权一般具有无偿性，而房屋租赁是有偿性的。借用权虽然具有无偿性，但也是一种债权，且其效力较租赁权更弱。其次，附条件买卖因所订立的合同不经公示，而该条件从属于债权合同，仍然只具有债的效力。所以，附条件买卖的方式也无法实现出卖人在出让所有权的同时为自己保留居住权的愿望。居住权制度在我国有其存在的现实意义，立法上应该明确规定这一制度。刘智慧就居住权的设立、居住权的效力及居住权的期限做了详细解读：

　　第一，居住权的设定以合同约定为主要形式。依物权法草案的规定，设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。

　　第二，居住权不得转让和继承，居住权消灭时，居住权人有返还房屋的义务。根据草案的规定，居住权不得转让和继承，但居住权人有权要求住房所有权人保障其对住房及其附属设施占有、使用的权利。而且，居住权人对部分住房享有居住权的，可以使用该住房的共用部分。此外，在居住权消灭时，居住权人有返还房屋的义务。[page]

　　第三，居住权是有期限的，居住权消灭的，住房所有权人应及时办理注销登记。依物权法草案的规定，居住权的期限可以由遗嘱、遗赠或者合同确定;无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。