保护权利人的物权

　　今年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议上通过了一部很重要的法律——《中华人民共和国物权法》(下称《物权法》)，《物权法》是确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，既涉及国家的基本经济制度，也关系到千家万户的具体利益。该法将于今年的10月1日起正式实施，为了更好地宣传《物权法》，近日本报记者走访了县人大常委会法工委主任孟建华、浙江嘉深律师事务所主任张宏、浙江证大律师事务所主任郑一彬，就本部新法中大家比较关心的问题进行了访谈。

　　记者：《物权法》是一部什么样的法律?全国人民为何如此关注这部法律?

　　孟建华：《物权法》是一部规范财产关系的民事基本法律，是民法的重要组成部分。它主要调整因物及法定财产的归属和利用而产生的民事关系，从法理上讲就是明确物的归属、对物的权利和义务、侵害物权要承担的法律责任。通俗来说，《物权法》主要回答了三个问题，一是这个东西是谁的;二是相关主体对这些东西享有什么权利;三是怎样保护自己的东西以及损害他人的东西要承担什么责任。

　　记者：据了解，在《物权法》中有很大一部分内容是涉及到公民财产问题的，该法是如何保护公民合法财产的——比如，市民张先生就遇到了一件棘手的事：2005年家住某镇的张先生想搬到县城居住，在看中了某小区的一套住房后和房产公司签订了买卖合同，并支付了一半的房款，同时等待产权证的发放。其间，张先生因为生意上的事到外地呆了一个多月，回来以后发现房产公司又把这套房子卖给了他人，并为他人办了产权证。《物权法》将如何维护张先生的合法权益?

　　张宏：房产公司的做法有违诚信原则。针对这个事例我觉得有三点可以阐述：第一，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。举例说，不动产如房屋等，尚未登记之前就不属于你。结合本案，该房屋的物权应该属于已经办理了房产证的他人。第二，尽管张先生不能取得该房屋的物权，但是他与房产公司签订的合同依然有效，他可以要求房产公司承担违约责任并赔偿损失。第三，为了防止此类情况的再次发生，我想提醒买房者在签约的时候注意两点：一、根据《物权法》的规定，在签订房屋买卖合同时，为了保证物权在将来可以得到实现，可以按照规定向登记机关预告登记;二、在签订房屋买卖合同时，可以约定比较高的违约金(比率)，使它足以抵消房屋的涨价因素。

　　记者：现在私人购房的比例越来越高，人们大都集中居住在小区内，物业纠纷也随之而来。业主大多很关心自己的权利，《物业法》中对于小区业主的权利有哪些规定?比如前不久，某小区19名业主就与房产公司发生了纠纷。业主称，当初销售房子的时候，房产公司在宣传资料中明确表示小区内有公共停车位和公共用地。但在房屋交付后，房产公司却把1号楼配套的约2000平方米的公共用地用围墙围了起来挪用作旁边一家菜场的停车场，致使广大业主的车无处停放，也影响到大家的生活安宁。对于上述情况，《物权法》有什么样的界定。[page]

　　郑一彬：《物权法》在第六章专门规定了业主的建筑物区分所有权。小区业主的权利主要有以下几个方面：第一，属于业主个人所有财产权利，业主对建筑物内的住房、经营性用房占有部分享有所有权，即对占有部分有自由使用、收益、处分的权利。第二，属于业主共有的财产权利，《物权法》规定了业主对占有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，比如对建筑区划内的道路、绿地、物业、服务用房的归属作了明确的规定，属于业主共有。另外，考虑到业主共有的财产很多，难以全部列举，又作了概括性的规定，建筑区划内其他公共场所、公用设施属于业主共有。第三，关于车库、车位的归属问题，《物权法》规定，建筑区划内规划了停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠、或者出租等方式约定。建筑区划内规划用于停放车子的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。根据《物权法》的以上规定，你提到的某小区房产商处分1号楼公共用地，即挪用作停车场的做法在法律上是无效行为。

　　记者：现在很多小区都有物业公司在其通行道上划了不少停车位，实行停车收费。但是收费所得用于何处，小区业主往往不是很清楚，物业公司也不愿透露相关情况。小区停车收费所得到底用在何处?业主是否有权知道?

　　张宏：根据《物权法》规定，占用业主共用的道路或其他场所停放汽车的车位属于业主共有。根据这一原则性的规定，我认为，如果要在通行道上设立停车位要召开业主大会来决定，收取的费用应当属于全体业主所有。

　　记者：据了解，《物权法》中对邻里关系也有界定。我手头就有一个案例：今年3月份，某居民楼的2楼住户发现卫生间和客厅顶上渗水，家里被弄得一塌糊涂。于是就打电话找楼上户主，希望可以进入房间共同找出漏水原因。但3楼住户表示，自己已经不住在这里，拒绝向2楼住户提供方便。无奈之下，2楼住户只好向居委会求助。对于这种情况，《物权法》有何规定?

　　郑一彬：《物权法》第88条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地建筑物的，该土地建筑物的权利人应当提供必要的便利。值得一提的是，这次相邻关系中的阳光权、通风权、采光权等写入了《物权法》，是将公民权利的进一步细化。

　　记者：前段时间有市民丢了东西，一下子没找到，就悬赏千元奖励找到失物的人。过了几天，有人找到东西并找到失主，但失主又不想给钱了。对于这种情况，《物权法》有何规定?[page]

　　张宏：从这次《物权法》的规定看，总体上它还是要求我们捡到东西要还给失主或者交给公安机关。但有一个例外，如果失主有悬赏表示的，捡到东西的人可以要求对方履行悬赏约定。本案中，捡到东西的人应该可以获得千元奖励。

　　记者：目前离《物权法》实施只剩下几个月时间，对该法，相关部门和广大市民应该做些什么呢?

　　孟建华：简单来说，就是学习和宣传，相关部门也需要做好实施该法的有关准备工作。最近，中宣部、全国人大常委会法工委、司法部、全国普法办联合发出了《关于加强〈物权法〉学习和宣传的通知》，要求把《物权法》列入“五五法制宣传教育”的重要内容。在《物权法》正式实施前，加大《物权法》学习和宣传的力度。通知还要求，在全体公民中开展《物权法》学习和宣传工作。作为公民，要自觉地、积极主动地学习《物权法》。总之，要采取各种行之有效的形式确保《物权法》学习宣传取得实效，为10月1日该法的正式实施创造良好条件，为加快构建社会主义和谐社会作积极贡献。

　　记者后记：改革开放以来，我国人民群众的生活质量发生了巨大的变化，人们对于保护各自财产的要求也越来越迫切。没有《物权法》，我国无法实现到2010年形成中国特色社会主义法律体系的目标。相信，随着《物权法》的正式实施，广大市民的日子也会过得更加安心与踏实。