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物权保护的权能设定

来源:找法网 2009-05-31 17:36:20阅读数:

物权法第十条规定:国家对不动产实行统一登记制度。这一制度解决了目前不动产登记存在的种种问题。 第一,统一登记提高了登记部门的工作效率,方便了老百姓。不动产主要是

物权法第十条规定:国家对不动产实行统一登记制度。这一制度解决了目前不动产登记存在的种种问题。
  第一,统一登记提高了登记部门的工作效率,方便了老百姓。不动产主要是房产和土地,目前我国的房产和土地是分别登记的,房产在房产管理部门,土地在土地行政主管部门。统一登记后,老百姓买房子只要到统一登记部门去办理登记就行了。
  第二,统一登记使得产权登记更加清楚。由于有房就有地,而原来的房产和土地登记是分离的,这给房地产登记,尤其是房地产的抵押、转让带来了诸多不便。譬如说,甲债权人是债务人的房产抵押权人,而乙债权人不知道债务人的房产已经抵押,于是办理了债务人的土地抵押登记,这样甲乙债权人就分别成了债务人房产和土地的抵押权人,债务人的这处房产就很难被处置。统一登记后,就不会再有分别登记、权属分立、处置困难的问题了。

  不动产登记查询将在阳光下公开
  物权法第十八条规定:权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。这一物权法的规定,是不动产登记资料公开查询的一大进步。
  物权法之前,不动产登记资料的查询是有诸多限制的。譬如,2003年国土资源部颁布的《土地登记资料公开查询办法》第三条,就将有权查询土地登记原始资料的范围限制为:土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料。这样,利害关系人根本没办法查询原始土地登记资料。2006年建设部颁布的《房屋权属登记信息查询暂行办法》同样也限制了查询范围。在这部规范性文件没有出台前,律师接受当事人委托可以查询利害关系人在某个城市是否有房产,从而为当事人提供财产线索。但是这部规范性文件第十一条却规定,查询房屋权属登记信息,应明确房屋坐落(室号、部位)或权属证书编号,以及需要查询的事项。这样就限制了通过检索权利人的方式查询权利人的房产。现在,物权法贯彻了物权公开公示的原则,为权利人和利害关系人的查询,打开了方便之门。不动产物权查询终于彻底地在阳光下进行了。

  不动产登记的收费被严格限制
  物权法第十三条规定,登记机构不得有下列行为:(一)要求对不动产进行评估;(二)以年检等名义进行重复登记;(三)超出登记职责范围的其他行为。目前,二手房的交易是要对不动产进行评估的,各地政府对不动产评估还有其他各种规定,包括不动产抵押登记也有规定要评估。正因为不动产登记往往被捆绑了不动产评估,立法者遂在法律中明确规定了登记机构不得要求对不动产进行评估。[page]
  物权法第二十二条规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。过去的不动产登记往往按照面积、体积或价额的比例收取,动辄几十万上百万,还有的登记机构私自规定按年度登记等,给登记人造成沉重负担,也给登记机构带来“权力寻租”的空间。物权法中不动产登记费按件收取的规定将有利于规范不动产登记中的收费行为,防止通过登记收费搞“创收”。

  预告登记,保护了买期房人的权利
  异议登记,维护了利害关系人的利益
  物权法第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。由于买期房时,房子还没有造好,当事人只与开发商之间确立了不动产买卖合同,故只有合同之债,但是物权法赋予了这种合同之债物权的效力。通过预告登记制度,购房人的请求权具有物权的排他效力,确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效,确保了购房人获得所购买的房屋。
  另一方面,物权法规定了异议登记制度。异议登记是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请,并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。异议登记的作用并不是注销或变更不动产记载的事项,也不发生变更不动产登记的效力,而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿,从而使不动产登记的真实性受到质疑,进而对想交易该不动产的人予以警示。
  如一对夫妻所有的房产,产权证上只写了男方名字,男方试图私自卖房,并窃取了女方的身份证,找了一个与女方相像的女子到登记部门办理登记。女方发现后提出异议,为了防止男方将房产脱手,女方可以申请异议登记。而买房者在看到此房存在争议后,就可以不买该房产。异议登记的作用就是在于防患于未然,在事实不明了前作出限制或提示。但按照物权法规定,在上述的情况下,女方必须在异议登记后15天内起诉,若在期限内没有起诉,异议登记失效。另一方面,15天的期限也保障了权利人的交易权,避免有人恶意申请异议登记,延误交易时机。

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