老婆私卖房法院判无效

　　孙先生与王女士系夫妻。5年前，王女士未经孙先生同意，将二人共同出资购买的房屋卖给了杨女士。5年后，孙先生将妻子与杨女士起诉至法院，要求法院判决妻子与杨女士签订的房屋买卖协议无效。日前，河北省某人民法院审结了此起房屋买卖合同纠纷案件。

　　法院经审理认为，被告王女士未经原告孙先生同意，私自与被告杨女士签订房屋买卖协议，处分夫妻共有财产，违反了相关法律的规定，二被告签订的房屋买卖协议，应属无效。被告杨女士关于买卖合同有效及自己属于善意取得的答辩意见，不符合法律规定，法院不予采纳。最终，法院判决被告杨女士与被告王女士签订的房屋买卖协议无效。

　　公婆出资买婚房

　　儿子离婚不分割

　　高先生询问：我儿子两年前结婚。婚前，我和老伴为他买了一套商品房，还添置了不少大件家电。现在儿子与儿媳打算离婚，双方为财产起了争执，儿媳坚持要分得包括房屋在内的一半家产。请问儿媳是否也能分得一半房产?结婚时老伴给儿媳的祖传戒指是否能收回?

　　律师说法

　　宁一律师事务所主任易静律师解答：

　　根据相关法律规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。此外，尽管司法解释中的该条规定仅限于购房出资，但对于实践中可能发生的购买其他物品的出资，同样可根据该条规定作出相应的归属认定。

　　高某在儿子结婚前买的商品房和大件家电，如果房产登记在其子名下，并且没有明确房产及大件家电是赠与小高夫妇的，应属小高的婚前财产，即属其个人财产，离婚时小高妻子无权分得。

　　但是，小高的母亲将祖传戒指在婚前送给了儿媳，应认定为赠与小李个人，属其个人婚前财产，离婚时小高的母亲无权要求儿媳返还。

　　在这里需要重点指出的是，以前司法解释曾规定，夫妻一方婚前的生活资料经过4年、房屋和其他生产资料经过8年转化为夫妻共同财产，时至今日还有很多人认为婚前财产经过一定时间就转变成夫妻共同财产。但是这早已被新的《婚姻法》司法解释修正了。新的《婚姻法》司法解释规定，除非夫妻另有约定，否则夫妻一方的婚前财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。也就是说，如果夫妻对个人婚前财产没有约定，则这些财产不因婚姻延续转化为共有财产，婚前的财产永远是个人财产。

　　律师说法

　　击水律师事务所刘建、李怀宇律师认为——

　　王女士作为共同出资人有没有权利独自处分共有房屋?杨女士购买房屋的行为是否构成善意取得?现根据我国法律的相关规定，分析如下：[page]

　　擅自出卖夫妻财产 无效

　　首先，王女士擅自出卖夫妻共有房屋的行为违反法律规定，应属无效。

　　第一，《物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”，第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。上述法律的规定，确保了不动产所有权人享有物权的绝对性。

　　第二，《婚姻法》第十七条规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条又对此做出了更为详细的解释，即“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商、取得一致意见。”

　　本案中，出卖共有房产显然不属于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”的情形，那么王女士在孙先生不知情、不同意的情况下，私自将共有房产“出卖”，显然违反了《婚姻法》的上述规定。

　　第三，就此问题，最高人民法院早在1988年就有明确的批复意见：共有人之一未经其他共有人同意，擅自出卖房屋的行为是不合法的，房屋买卖关系应属无效。

　　综上，王女士作为共有人之一没有权利独自处分共有房屋，其擅自出售的行为应属无权处分。

　　买夫妻争议房 麻烦

　　其次，杨女士购买诉争房屋的行为因不符合《物权法》规定的条件，善意取得不成立。

　　《物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。因此，杨女士能否取得房屋所有权，要看其对妻子王女士擅自处理房屋的行为是否知情，是否支付对价以及是否已经办理了过户手续，并应对此承担举证责任。但遗憾的是，根据案情中给出的事实，我们无法认定杨女士完成了《物权法》规定的条件。

　　动产物权的存在，以占有为其公示方法，而不动产物权的存在与变更则以登记及登记的变更作为公示方法。因此，第三人容易误信占有动产的人就是财产所有权人，而对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要第三人足够注意，就不难发现其真正产权归属，一般不会引起误信。[page]

　　杨女士作为房屋买卖合同的买受人，并未尽到对房屋产权的审查义务(如查看房屋所有权证书中的房屋所有权人、共有权人等)，因此，不能认定其有理由相信王女士出卖共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示。同时该房屋也没有办理过户登记手续，故杨女士不构成善意取得，房屋买卖行为依法无效。

　　律师提示：购买二手房时，买主一定要征得售房夫妻双方的同意，要求夫妻双方当面签字、共同到房管部门去办理产权过户登记手续;如果售房夫妻无法同时到场，可要求其办理公证授权等手续。同时，房管部门在房屋过户时，若增加要求产权人提供“婚姻关系证明”，并在处置房产的过程中要求配偶方到场并表示同意的话，亦可减少此类纠纷。