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卖出“一栋”小楼 引来一堆麻烦

来源:找法网 2008-12-04 11:45:24阅读数:

  买房者辛某未付清尾款就下落不明,蒋某在房屋上加建了两层并一直居住。等到房屋拆迁后,他和房主罗女士围绕房屋所有权展开了一场诉讼拉锯战。 2007年,昆明市五华区人民法院的判决使诉讼拉锯的天平偏向罗女...

  买房者辛某未付清尾款就下落不明,蒋某在房屋上加建了两层并一直居住。等到房屋拆迁后,他和房主罗女士围绕房屋所有权展开了一场诉讼拉锯战。 2007年,昆明市五华区人民法院的判决使诉讼拉锯的天平偏向罗女士,而今年11月底,昆明市中级人民法院的判决则意味着:这场诉讼拉锯的天平又偏向了蒋某。

  一审:

  追诉对象错误?

  1992年,罗女士将自己位于昆明市莲花池正街的一栋2层楼房,以26万元的价格卖给昆明广厦经营服务部的主要负责人辛某。双方在《房屋买卖协议书》上约定,昆明广厦经营服务部可以在原2层楼的基础上加盖3-4层,新加层手续由罗女士一方办理。签订协议后,罗女士一家在一周内迁出旧宅,辛某先付22万房价款给罗女士,双方约定,剩余尾款于1993年5月1日前办清过户手续后再支付。数月后,蒋某找到罗女士,称辛某介绍他来加盖房屋。盖好楼房的3、4层后,蒋某一直在里面居住,而辛某却再也联系不上,余下的房价尾款也没有付清。因为辛某一直下落不明,罗女士就没有把房子过户到任何人名下。

  2007年,五华区莲花池公园建设和莲花池村改造筹建,这栋房子于4月9日被拆除。随后,蒋某到五华区人民法院提出上诉,辛某作为被告,罗女士作为第三人。原告蒋某称:1992年,罗女士想出售她位于莲花池正街的民宅,他很想购买此房。但由于他是外地户口,便和被告辛某约定共同出资购买,蒋某和辛某签订了一份《合作购房协议合同》。购房后,蒋某于1993年在原2层楼的基础上加盖了3、4层,之后一直居住在内。因种种原因,房子一直未能过户,该房在房管局仍然登记在罗女士名下。蒋某请求法院确认该楼房1、2层50%的产权以及3、4层的全部产权归他所有。罗女士认为,作为第三人,她与原告蒋某没有买卖关系,当时是昆明广厦房屋经营部和她签订的房屋买卖协议书,被告辛某没有付清房款,该房作为农村宅基地,法律规定禁止上市交易,所以罗女士一方和辛某签订的房屋买卖协议无效,罗女士一方一直找不到辛某解除这份协议。罗女士认为原告追诉对象错误,请求法院驳回诉讼。五华区人民法院经审理认为:原告蒋某虽与被告昆明广厦经营服务部签订过《合作购房协议合同》,但未能举证证实被告是诉争房屋买卖关系相对人,故原告要求确认诉争房屋所有权的请求,法院不予支持,法院依据《民事诉讼法》,驳回原告蒋某的诉讼请求。

  二审:

  诉求是否成立?

  蒋某不服判决,又向昆明市中级人民法院提起上诉。法院归纳双方当事人的诉辩主张,确定此案争议的焦点是:上诉人蒋某要求享有诉争房屋所有权的诉求是否成立。法院向昆明市工商行政管理部门查询后,发现昆明广厦房屋经营部并无工商登记记录,辛某现在下落不明,法院认为罗女士一方不能将辛某未全部履行《房屋买卖协议书》以及没有全额支付购房款的责任归于蒋某。法院还认为,蒋某即行搬进诉争房屋内实际占有、使用、居住和管理该诉争房屋长达15年之久,罗女士一方并无确实有效证据正式向蒋某居住和加盖房屋的行为提出过权利主张和妨碍排除,而且两份协议中都明确约定蒋某有权在诉争房屋原2层基础上再加盖两层房屋,蒋某确实在占有、管理该诉争房屋后自行加盖两层房屋,因此,法院支持蒋某提出的所有请求。最后,法院依照《民法通则》撤销五华法院原判,将诉争房屋1、2层 50%的所有权以及3、4层的所有权归蒋某享有。[page]

  昆明市中级人民法院判决后,罗女士有一个疑问,她的房屋属于农村宅基地,按《宪法》、《物权法》以及《土地管理法》等法律的规定,农村宅基地的使用权不得出卖、转让或抵押,任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。“当初房子卖给辛某时,我们也不知道房子属于农村宅基地,现在才知道,辛某是城镇户口,他也不能购买我们的房子。”罗女士表示,她不能接受中院的判决,稍后,她将会到云南省高级人民法院提起上诉。

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