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住改商 同楼居民可一票否决

来源:找法网 2009-06-18 16:49:20阅读数:

  利用住宅经营或办公,在武汉中小企业、个体户中非常普遍,住宅因此被称为中小企业成长摇篮。但住改商也影响了居住环境,叫停的声音一直未断。  今年10月1日起,住改商将执行新规:必须得到全楼所有业主的同...

  利用住宅经营或办公,在武汉中小企业、个体户中非常普遍,住宅因此被称为中小企业成长“摇篮”。但“住改商”也影响了居住环境,叫停的声音一直未断。

  今年10月1日起,“住改商”将执行新规:必须得到全楼所有业主的同意才能通过。业内人士认为,同楼居民可一票否决,等于是判了住宅商用的“死刑”。

  “70年产权”写字楼的隐患

  “将来要有人不同意商用,住着又不方便,到时岂不掉得大?”昨日,走出汉口新长江国际MOHO,看房人吴先生表示担心,“住宅商用”越来越多,入住后会不会留下隐患?

  吴先生反映,新长江国际本来为居住用地,去年开盘时房价一度不到7000元/平方米,今年打出MOHO(即“移动办公”)概念,由住宅摇身变为商务楼,房价则上升至1万元/平方米。

  昨天中午,记者在其解放大道售楼现场看到,“70年产权”是其最大卖点。一位售楼小姐介绍,房子性质确实属于住宅,但主要是为商务用途设计的:物业费每平方米6元/月,没有引进天然气,一栋楼7部电梯……“买房居住行不行?”对记者这个问题,销售人员并未直接回答,而是以物业费很贵、离马路太近等理由,最好作商业用途。但她同时称,如果真有人作为居住用房,他们也无权干涉。

  看房人担心的,正是这一点。一些购房人说,一般写字楼产权只有40或50年,70年产权确有不小诱惑,但作为住宅,将来如果有一个业主反对,“商用”很有可能就会泡汤,风险也不小。

  居民:住进后没一天清静

  在武汉中心城区热门地段,通过将住宅改为商用,来增加卖点、提高房价的楼盘,比比皆是。“我就没一天清静过!”12日一大早,在武昌街道口鹏程国际电梯出口,急着上班的程清抱怨说,又一夜没睡好。程清的房子对门,两名大学生合伙开了个网上手机店,深夜里都有人来“拿货”。旁边是家送快餐的,每天从一大早开始,锅碗瓢盆当当响,辗转反侧睡不着。

  曾经在汉口青年广场住过的刘芸,对程清的遭遇格外理解。2004年,她随家人入住青年广场后,同一层楼都是小公司,走廊总是脏兮兮一片,进出都成问题,住了不到半年,只好把房子租出去。[page]

  武汉市工商局12315中心负责人介绍,除了一般性公司外,有的小区里还开起餐馆、麻将室、洗脚城,给楼内居民的日常生活带来不便。

  过半中小企业开在民宅

  记者采访发现,江城“住改商”早已公开化了,尤以地段好、交通方便的住宅楼为甚,以汉口青年路、建设大道、解放大道,武昌中南路、武珞路、珞喻路较为集中。

  武昌街道口阜华大厦物业公司介绍,大厦里共509户业主,就有400多户出租给公司办公。在众多“住宅商户”中,很多属销售、美容、职介等人员密集行业,人流量很大,一定程度上造成了配套设施紧缺,如车位紧张、电梯拥堵等。

  武汉市工商局注册分局的统计显示,从企业的登记信息来看,在民宅内经营的中小企业,超过了总数的50%。而个体工商户的经营场所,80%以上也是居民住宅用房。

  一些企业负责人反映,个体户、中小企业扎堆住宅楼,主要是受低成本吸引。在南湖中央花园小区办有一家商贸公司的涂国军说,繁华地段一套150平方米的商用房月租金至少在6000元,在这里只要1500元左右。

  去年,作为鼓励全民创业的措施之一,武汉市允许企业以家庭住所为经营场所。

  武汉曾考虑“住宅禁商”

  谈及住宅商用,各方说得最多的,是“有利有弊”。由于存在争议,各地多次发生“住改商”纠纷事件。

  武汉市国土房产局市场处负责人透露,在2007年那一波“住宅禁商”潮中,武汉房产部门当时也拿出了初步方案,但后来因《物权法》出台,才不了了之。而按《物权法》,业主有将住宅改为经营性用房的权利,但“应当经有利害关系的业主同意”。由于没有明确何为“有利害关系的业主”,仍然难以落实。

  直到今年5月24日,最高人民法院发布司法解释性,首次明确“有利害关系的业主”范围,为在本栋建筑物之内的业主。业内人士认为,此举意味着“住改商”基本被堵死了”。

  业界呼吁不可“一刀切”

  武汉市国土房产局市场处负责人介绍,“住改商”存在的争议,主要在于支持者认为住宅禁商可保证居住环境,同时有助于抑制投资,平抑房价。反对人士则认为,住宅禁商将抬高创业门槛。[page]

  据了解,新的司法解释还规定,如果现有住宅改商的单位不具备工商执照,且未获得注册,只要有业主反对,就必须更改回住宅用途。

  武汉大学经管学院刘双林教授分析,“住改商”对业主的居住环境肯定是有影响的,新政策扩大了业主自治管理权,保护了业主的合法自治权益。今后,“住改商”实施的可能性将变得很小。

  一些企业负责人则呼吁,“住改商”不要“一刀切”:对明显能够改善旧有社区规划不足、可以增进社区内业主生活便利的住改商,和那些只对商户及商铺业主有利的住改商,应该区别对待。另外,对建成已久其使用性质明显不符合现实需求的社区,和那些刚刚建成规划配有充分商业空间的社区,也要区分对待。

  武汉市工商局注册分局负责人表示,新司法解释性将在10月1日实施,在尽量减少市民创业门槛、又保证居民合法权益的前提下,将充分听取各方意见,出台具体的实施细则。

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