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解析什么是承租人的优先购买权

来源:找法网 2009-09-24 16:55:33阅读数:

[案例回放] 2006年8月16日,李某将其所有的一套房产租给田某使用,每月租金500元,租期1年。2007年3月初,李某因做生意急需用钱,遂将该房产以市价卖给朋友范某,后于4月1

 [案例回放]

  2006年8月16日,李某将其所有的一套房产租给田某使用,每月租金500元,租期1年。2007年3月初,李某因做生意急需用钱,遂将该房产以市价卖给朋友范某,后于4月12日到房产管理部门办理了过户登记手续。4月20日,范某要求田某腾房,田某不同意,引发纠纷。

  [律师评析]

  当今社会,随着市场经济的深入发展,在城市中心区域内,房屋所有权渐有淡化趋势,随之而来的便是势不可挡的租赁之风,租赁法律关系得以彰显。

  一、承租人优先购买权定义及法律依据

  承租人优先购买权,是指在租赁合同存续期间,出租人要出卖租赁物时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第118条、《合同法》第230条明确规定了房屋承租人优先购买权。

  二、承租人优先购买权立法原理

  立法原理在于,承租人先于其他买受人对租赁物享有占有、使用、收益的权利,此权利兼具物权性,为了尽可能维护业已建立的法律关系和经济生活秩序,立法者以"两利相权取其重"为价值取向,承认优先购买权,简化法律关系。立法者同时对优先购买权规定了限制行使条件,即对出卖人及其他买受人的利益亦不足造成妨害,且更能发挥物尽其用的原则。

  三、承租人优先购买权行使的实质要件--"同等条件"

  优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。而且,优先购买权也并没有剥夺其他人购买机会,如先买权人不能提供"同等条件",则按价高者得的市场原则决定物的归属,符合物尽其用、公平合理原则。"同等条件"主指价格条件,另外尚需兼顾支付期限等足以影响出卖人根本利益的其他条件。

  四、侵害承租人优先购买权的法律救济

  根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第118条规定,出卖人未履行法定通知义务即将标的物卖给他人的,承租人可请求人民法院宣告该买卖合同无效。但我认为,上述买卖合同只侵犯了承租人利益,并未侵犯国家和社会公共利益,根据《合同法》第52条规定,不应认定为无效合同,而应认定为可撤销合同。因为如果承租人不打算或不愿意以"同等条件"购买房屋时,其利益并未因出卖人和第三人之间的买卖合同而受到实质损害,自没有宣告合同无效必要。

  综上,李某侵犯了田某的优先购买权,田某可提起民事诉讼请求确认李某与范某签订的买卖合同无效。另外,即便田某放弃优先购买权,但根据"买卖不破租赁原则",范某无权要求田某腾房。[page]

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