最高人民法院司法解释保障业主权利

《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日施行以来，涉及业主权利和物业服务的纠纷案件数量不断增加。针对这一情况，最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并已于今年10月1日起正式施行。最高人民法院有关负责人回答了相关问题。

　　业主不得滥用权利

　　问：实践中常有业主以未享受有关物业服务为由，拒绝缴费。如住在一层的业主认为常年不用电梯，电梯费是否就不用交了？

　　答：选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的缴纳义务对全体业主而言都是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到支持。经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

　　不支持物业“乱收费”

　　问：物业超出合同范围擅自收费的情况怎么处理？

　　答：根据《解释》规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

　　规范物业服务企业的退出行为

　　问：物业服务合同权利义务终止后，如果物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由要求业主支付物业费，应否得到支持？

　　答：实践中，在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷不在少数。物业服务合同权利义务终止的情形，主要包括合同终止、解除、期限届满且未续期等。司法解释明确规定，在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。