上海市物业管理行业发展现状

　　近年来，上海市物业管理法制环境不断改进，市场环境日趋完善，物业管理行业整体呈现持续、健康、快速发展的态势，为居民创造了良好的居住环境，推进了和谐社会的构建。

　　据不完全统计，上海目前共有物业服务企业2427家，其中一级资质物业服务企业50家，二级资质物业服务企业289家，三级资质物业服务企业2074家，其他备案企业14家。(见图1)

　　上海现有各类物业面积计7.01亿平方米，其中居住类4.27亿平方米，占总量61%，非居住类2.7亿平方米，占总量39%。共有住宅小区10800余个，其中，商品房住宅小区5500余个，占51%，售后房和公房住宅小区近5300个，占49%。已经成立业主大会的小区6114个，占符合成立条件的住宅小区总数的83%。实施专业化物业管理的小区7817个，项目覆盖率达72.4%，面积覆盖率达97%，管理物业类型已经覆盖到不动产管理的所有领域。

　　物业管理行业从业人员总数36.45万人，其中管理人员占11%，操作员工占89%。第二次经济普查数据显示：2008年，上海物业管理行业主营业务收入324.4亿元，占GDP的2.48%，行业平均利润率约为5%左右。根据上海市精神文明建设委员会办公室和市住房保障和房屋管理局公布的对物业服务2008年下半年公众满意度测评结果，1629家物业服务企业满意度平均分值超过81.54。(见图2、3)

　　2007年6月，上海市政府办公厅印发了《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划(2007-2009年)的通知》，明确了上海市三年住宅小区综合管理的总体目标、重点任务、保障措施、实施步骤和区(县)政府、房地、城管执法等各相关行政管理部门和专业单位的职责。经过近3年努力，取得良好成绩。

　　建立了住宅小区综合管理三级联席会议

　　上海市和19个区(县)政府分别建立了住宅小区综合管理联席会议，由分管领导任召集人，各相关职能部门参加，并设立了办公室负责日常工作。154个街道(乡镇)建立了住宅小区综合管理联席会议，占全市街道(乡镇)总数的70%。市、区(县)、街道(乡镇)三级住宅小区综合管理联席会议制度基本建立，住宅小区综合管理的协调机制基本形成。

　　加强了物业服务企业资质管理

　　对一些社会反映差的企业实施关停并转，取消了326家物业服务企业资质，并以此为抓手，加大工作力度，推品牌战略，推规模化、集约化经营管理，让那些市场反映好、企业形象佳、顾客满意度高，专业化程度也比较高的企业，迅速扩大市场份额。(见图4)[page]

　　建立全市物业服务热线

　　集中力量构建全市统一的“962121”物业服务和招投标平台，“962121”物业服务热线受理全市居民物业服务诉求，包括咨询、投诉、应急维修。热线按照受理、派单、处置、反馈、回访、统计6个环节业务流程，对政府管理、企业服务进行全过程监管。

　　加强行政执法

　　对违法搭建、违规装修、改变房屋使用性质、群租等行为大力整治，作出行政处罚、责令限期改正。对附有违法建筑并结构相连的房屋在房地产登记部门予以注记，限制其产权抵押和转移登记。

　　强化业主自我管理

　　一是加强业委会管理。根据《物权法》以及相关要求，修订了业主大会议事规则、相关管理规约示范文本，并在普陀、长宁、闸北区的9个住宅小区试点，进一步探索在街道办事处(乡镇人民政府)、房地部门共同指导下，由居民委员会牵头负责的业主大会组建、换届、运作模式。二是制定与《物权法》衔接的相关政策。推出了《关于贯彻实施中华人民共和国物权法，做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》，就业主大会表决业主人数和面积的计算，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配，以及《物权法》实施后业主大会议事规则、业主公约的修订予以了明确。(见图5、6)

　　加强维修资金管理

　　截至2007年12月31日，上海市累计归集商品住宅维修资金226.52亿元，涉及7940个楼盘，3.49亿平方米，337.8万分户，已纳入信息系统监管的业主大会3615个，已有2279个业主大会正常使用维修资金8.08亿元。其中，新增归集资金33.41亿元，新划转业主大会443家，划转资金15.14亿元。针对部分小区维修资金使用中存在的不规范现象，试点开展了维修资金使用审价、审核和审计，并开发了相应的信息系统功能，通过中介机构和运用信息手段帮助业主把好维修资金使用关。

　　本文由上海市物业管理行业协会供稿