小区车位“以租代售”困扰业主

　　小区突推行车位长租

　　“业主朋友新年好!万科城车位长租持续进行中，您若愿意享受便捷舒适省去停车烦恼，请致电咨询。”春节过后，万科城小区的一些业主接到这样的短信。而另一些车位租赁合同到期的业主去续约时，却被车位租赁管理部门工作人员告知，不再办理一年一签的短租合同，要租就得长租，也即“租期20年赠送40年”的租赁方式，租金一次性交清。对此，业主们困惑，他们猜测，这是开发商以长租的方式间接地出售车位。

　　据业主介绍，万科城地下车库和架空层车位的租赁合同一直是一年一签的，每月租金为200元。而现在小区车位租赁管理部门突然推出长租方式，让他们措手不及。

　　日前记者到该小区调查时，小区物业租售中心的工作人员向记者证实，目前正在推行车位长租方式，但出租对象仅限于小区业主，不对外。至于具体合同条款，则拒绝透露。

　　不过记者获悉，可能是由于业主反对，小区车位租赁管理部门前几天已暂停了这种长租方式，并重新和业主们续签短期合同，不过和以前不同的是，这次租期仅为3个月。

　　长租方式遭业主质疑

　　记者调查发现，目前深圳存在车位长租方式的小区还有不少。对于车位长租方式，业主普遍存在质疑，同时也担忧未来可能出现的风险。

　　业主质疑的内容包括：长租车位的产权归属问题，比如，对于架空层车位，他们怀疑产权并不全属于开发商，架空层的规划，不一定是用来建车位的;租金太贵问题，如按短租一个月租金200元计算，20年下来，还不到5万元，可经过开发商长租打包后，租金却要贵一些，而且一次性交清，也给业主造成一定的压力;开发商是否有权利单方要求长租问题，如果业主不同意长租，那怎么办?

　　业主们对于长租未来可能出现的风险也颇为担忧。如将来要卖掉房子，那么签订了车位长租合同后，车位该怎么转让?还有就是如果以后车位可以自由转让了，一旦出现开发商把车位卖掉，承租人的利益岂不是要受损?

　　深圳目前还不能转让车位

　　深圳的车位可以转让吗?长租的形式是否合法?就此，记者采访了市规划和国土资源委员会，但没有得到回复。据业内人士介绍，早在《物权法》实施之前，深圳有关部门便向公众发布了《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法(代拟稿)》公开征求意见，但到目前为止，该办法还没有正式出台。由于没有具体操作办法，深圳的车位还无法进行转让。

　　北京市百瑞律师事务所深圳分所刘茂林律师告诉记者，2007年10月1日起实施的《物权法》第74条明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，该规定也即承认商品房的开发商可以保留对停车场的产权，也可以在此基础上，将车位、车库转让、附赠给买楼的业主或有偿出租给业主。但是到目前为止，深圳市还没有对停车场、车位和车库的产权予以初始登记，因此无法进行转让。[page]

　　据刘茂林介绍，目前全国绝大多数城市还没有建立停车场产权登记备案系统，部分开发商为了尽快收回投资或等待停车位涨价卖个更好的价格，在青岛、上海、哈尔滨、杭州和广州等城市，出现了“以租代售”、“停车场闲置只卖不租”等现象，引起了很多问题。

　　至于长租是否合法的问题，刘茂林认为，如果开发商拥有车位的产权，那么其长租并没有违规，只要租期不超过20年。而其当然也可以单方面决定租期长短，但前提是首先满足小区业主的需要。如业主不能接受开发商所提出的长租方式，可以由业委会出面与开发商协商。

　　车位长租暗含风险

　　刘茂林指出，签订长期租赁停车位合同，一次性支付5年甚至20年的租金，以租代买停车位可能会引起复杂的法律问题，甚至最终需通过诉讼解决，因此对于承租人来说，确实存在很大的风险。

　　其中最主要的问题包括：合同的效力问题。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，以租代售的车位是否为业主共有的车位，长期租赁合同的承租方如不是业主，这些都会导致合同效力出现问题;租赁方的再转租问题，承租方一旦不需要车位(比如卖房搬家)，开发商又不同意退还租金，怎么办?这些都是承租方的潜在风险;无法取得产权的问题，长期租赁后，可能开发商实现了“以租代售”就逃之夭夭，但承租人没有开发商的配合是无法取得产权的，靠着租赁合同也不能由法院判决取得产权，这是个大风险; “一位多卖如何办”的问题，目前，整个司法系统对处理这类问题没有任何规则，长期租赁合同的承租方可能到时成为最大的受害人。

　　鉴于此，刘茂林建议，在签订长期车位租赁合同时，业主一定要谨慎，最好是在律师帮助下进行，以尽可能规避风险。