小区车位的所有权和使用权案例解析

　　【案情简介】

　　湖滨壹号小区，位于江苏无锡，风景绮丽的东钱湖畔，素有“西子风韵，太湖气魄”的美称。开发商为无锡天鸣置业有限公司。物业管理公司为无锡市家园物业管理有限公司。2008 年6月交房，2009年7月地下车库才安装道闸。此间，业主的车辆都可免费停放。交房时开发商称车位不多了，快全卖光了，一部分业主购买了地下车位。小区内除了23个路面访客车位外，配有508个地库车位，现已出售和订购的车位是253个。该小区地下车位价格要118000元，并且小区开发商还规定地下车位只卖不租。部分希望“租”而不买的业主，曾与开发商进行过数次谈判。业主认为，开发商不顾业主质疑，单方口头宣布地下车位只卖不租不合法。

　　后来在小区大部分业主与开发商谈判下，开发商贴出告示同意出租车位300块/月。但是仅过了1个月，开发商再次贴出告示，不同意出租了。物业启用道闸开始拦车，没有购买车位的就不能停到地下车库。湖滨壹号小区将没有购置车位的业主堵在小区门外。而采取这一措施前，事先没有以任何形式通知业主。使得未买车位的业主无法回家。最终导致湖滨一号的业主与物业公司发生冲突事件。“湖滨一号”因车库“租售”问题已发生多次纠纷。部分业主为了车库的“只售不租”多次与物业公司发生拦车冲突。

　　【解析】

　　《物权法》对车库的归属并没有作出强制性规定，而是由房屋开发商和购房者在合同中进行约定，通过出售、附赠和出租等方式确定车库的所有权和使用权。根据《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对确属开发商所有的车库处置，并没有“租”与“售”的硬性规定。

　　《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对开发商是否真正拥有完全的车位所有权，还必须考虑开发商是否将车位建设费用纳入房产销售成本，车位是否合理分摊了土地出让金。如果开发商拥有了车位的完全的、合法的所有权，应当首先满足业主的需要。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国物权法》第七十四条

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。