最高法院出台的物权法司法解释

　　核心提示

　　近年来，涉及建筑物的纠纷不断增多，虽2007年10月1日《物权法》实施，但法律在实践操作中也存在一些模糊和漏洞。针对司法实践中物业纠纷的热点、难点问题，5月24日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于2009年10月1日起施行。其中《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共13条，涉及内容有业主身份的界定、住改商纠纷的处理、专有部分和共有部分的划定、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、利害关系业主的认定、以及物业服务中的纠纷等物业纠纷中存在的热点、难点问题。

　　就新的司法解释的具体规定，本报记者专访了广东淳锋律师事务所尹德军、程海川、梅臻、余祥先等律师，四位律师结合自己的法律实践，深入浅出地解析了新的司法解释。

　　关键词：物业收益

　　共有部分所得收益业主有份

　　【典型案例】

　　某小区物业管理公司与广告公司签订了合作协议，协议约定广告公司在小区楼房外墙上制作一幅户外产品广告，广告公司支付物业管理公司3万元，物业管理公司将该款项作为其自己的收益。小区的一些业主得知此事后，对于物业管理公司与广告公司擅自签订合作协议并将广告收益归自己所有的做法提出质疑，并找律师咨询。

　　律师解读(广东淳锋律师事务所律师梅臻)：《物权法》没有指明建筑物外墙是否属于业主共有，而新出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第三条明确规定：“建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。”由此可见，大楼的外墙属于全体业主的共有部分，全体业主是楼房外墙的所有人，应享有广告收益，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　关键词：物业收费

　　业主不入住也要交物业费

　　【典型案例】

　　李某、黄某两人分别购买某小区房子，李某购买的是位于一楼的房子，黄某购买的是位于十楼的房子。该小区的业主委员会在2007年依法聘用了某物业服务公司并签订了物业服务合同。李某随后入住，而黄某却一直未入住。当物业服务公司要求李某和黄某按照物业服务合同约定的标准交纳物业管理费时，遭到李某和黄某的拒绝。李某认为自己住在一楼，很多物业服务没有享受到(如电梯)，另外自己并没有与物业服务公司签订物业服务合同，物业服务合同对自己没有约束力。黄某则认为自己买了小区房产后一直没入住，根本没有享受到物业服务公司提供的物业服务。[page]

　　律师解读(广东淳锋律师事务所律师尹德军)：李某和黄某拒绝交纳物业服务费的理由依法不成立。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。李某和黄某拒绝交纳物业管理费的理由属于权利滥用，即使业主的房屋空闲，物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务，如果李某和黄某不按照物业服务合同约定的标准交纳物业管理费，则物业服务公司可以向人民法院起诉，要求李某和黄某支付欠缴的物业管理费。

　　关键词：业主身份

　　明确物业使用人的权利和义务

　　【典型案例】

　　某小区业主王某将房屋出租给承租人李某，双方在租赁合同中约定由李某每月按时直接向小区的物业管理公司缴纳物业管理费。李某入住后，一直未向物业管理公司缴纳任何物业管理费，后物业管理公司将李某和王某诉至法院。

　　律师解读(广东淳锋律师事务所律师余祥先)：一直以来，在物业服务纠纷中对房屋的所有权人即业主的定位是比较明确的，但对于承租人、借用人等物业使用人在物业服务纠纷中的地位如何定位，《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规均没有明确的规定，而新出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定：“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”这两个司法解释对承租人、借用人等物业使用人在物业服务纠纷中的地位作出了明确规定。

　　李某作为承租人，享有相应的权利，同时应承担相应的义务，包括按时缴纳物业管理费的义务，虽然王某和李某在租赁合同中约定由李某每月按时直接向小区的物业管理公司缴纳物业管理费，但该约定只对王某和李某有效，并不能对抗第三人物业管理公司，王某应对李某拖欠的物业管理费承担连带责任。

　　关键词：住改商[page]

　　“住改商”不再是自己说了算

　　【典型案例】

　　张某和王某是邻居，张某在未经任何人同意的情况下，擅自将自己的住房作为公司的办公地点，并聘用了几名员工。张某的经营活动影响了王某的生活，于是王某要求张某将公司搬走，张某认为房产是自己的，如何使用别人无权干涉为由拒绝将公司搬走。

　　律师解读(广东淳锋律师事务所律师程海川)：张某的行为是典型的“住改商”行为，已对其他有利害关系的业主产生了不利影响。根据《物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。而《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定有利害关系的业主范围包括本栋建筑物内的其他业主等，王某可根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，依法要求张某承担“排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失”的责任。

　　新闻延伸

　　司法解释的

　　适用范围

　　最高人民法院新颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对建筑物区分所有权相关内容作出了许多新的规定，对相关权益人的权利义务规定的更加明确，更有利于相关权益人拿起法律武器维护其合法权益。但也不是什么案子都可以依据新的条例的，根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条的规定，该司法解释自2009年10月1日起开始施行，并明确因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，才适用上述司法解释。

　　《物权法》于2007年10月1日开始施行，2007年10月1日以前实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件不适用上述司法解释。如果在2009年10月1日前，有关建筑物区分所有权纠纷案件已经在法院终审，而在2009年10月1日以后当事人又申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，也不适用上述司法解释。