《物权法》出台两司法解释断案更明了

　　□《建筑物区分所有权的解释》：对建筑物所有权区分更为明确，能有效避免纠纷

　　□《物业纠纷的解释》：业主权益保护还不够

　　“外墙、屋顶以及通道、楼梯、大堂等均属共有部分”、“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主”、“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任”……近日，最高人民法院正式公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《建筑物区分所有权的解释》)和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《物业纠纷的解释》)引起多方人士高度关注和热烈讨论。

　　这两部司法解释给处理纠纷案件到底会带来哪些方便、又维护了业主哪些权益?本报特别邀请四川法银律师事务所律师杜正武对此作了解答。

　　◆《建筑物区分所有权的解释》对建筑物所有权区分更为明确

　　【案例】：成都市广福桥“巴黎阳光”小区的业主们就曾因为停车费归属问题与物管公司闹翻了：“巴黎阳光”小区业主委员会状告瑞合物管，要求瑞合物管应将从2006年9月至2008年9月收取、占有的54.4万元停车费返还给全体业主。

　　成都某楼盘业主因为小区广告收入与物管公司起纷争，业主提出要物管把利用小区公告栏、宣传栏上的广告收入归还给全体业主。

　　【解析】：判定公共区域产生的收益更为明确

　　杜正武分析说，类似停车费、小区广告收入等都属于建筑物归属问题。按照《民法通则》、《物权法》规定，物管利用小区内业主共有的场所所取得收益，在扣除部分作为物管为此进行管理的必要管理费外，余下的收入应归全体业主共有。建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的，《物权法》仅对建筑区划内的道路、绿地等做了共有的鉴定，其他很多部分未做详细的注解。

　　《建筑物区分所有权的解释》就明确地把建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等;建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外，都划为了共有部分。

　　在该《解释》的《征求意见稿》中还明确指出建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人可请求返还扣除相应成本之后的收益。但在正式公布的《解释》中并没有该条，如果有，对类似纠纷判定会更为明确。当然，没明确这当中也是经过权衡的，如果要“返还”，其分配形式就很难明确，其操作层面上也有很多困难。这主要还是看业主委员会与物管公司签订的服务合同中是如何约定的。 [page]

　　【案例】：住宅改成了酒店式公寓，每天人来人往，住着很不踏实，想找出租业主或物管，可被告知“房子所有者有权对房子进行出租赢利”。

　　这种现象，在成都很多楼盘都存在，可业主没能找到相应的法规对其他业主“住改商”的行为进行约束，而不得不忍受。

　　【解析】：更利于保护区分所有人的利益

　　对“住改商”行为，《物权法》第七十七条就规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《建筑物区分所有权的解释》明确本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

　　由于《物权法》只是约定由利害关系的业主才能提出赔偿损失等，这限制了区分所有人对住改商的反对权。如果住改商的业主能够证明其日后的办公活动不会产生噪音等影响他人的行为，是否就不存在有利害关系的业主了?区分所有权人对其它区分所有权人住改商行为的“反对权”，是基于区分所有权而非相邻权，应当是一种无条件的否决权，即有利害关系的业主不同意，不需要理由。《解释》中“本栋”二字就把利害关系人限定在“安全、安宁受到或者可能受到直接损害”之内的范围给扩展了，这样更利于保护区分所有人的利益。

　　◆《物业纠纷的解释》

　　业主权益保护还不够

　　“正式公布的《物业纠纷的解释》与征求意见稿有很大的出入，从公布的内容来看，对业主权益的保护是不够的，更倾向于保护物管公司的权益。”杜正武说，只要把两者进行对比就可看得出。

　　区别一：

　　《征求意见稿》第二条拟规定“物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，或者经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同约定的标准，业主委员会或者业主自行或者委托他人对业主专有部分或者共有部分进行维修、养护和维护，请求物业服务企业承担相关费用的，应予支持。”正式公布的解释中取消了此条。

　　区别二：

　　《征求意见稿》第八条拟规定“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。”正式公布的解释中取消了此条。[page]

　　区别三：

　　《征求意见稿》第九条拟规定“车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。”正式公布的解释中取消了此条。

　　区别四：

　　《征求意见稿》第五条拟规定“业主委员会或者物业服务企业请求业主履行交纳物业费的义务，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。”

　　正式公布解释中改为：第六条规定为“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

　　区别五：

　　正式公布的解释中增加了“第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”

　　个别条款需完善

　　“前三个区别中，《征求意见稿》中三个规定，主要是保障业主权益的。物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，这种情况在目前的房产纠纷中是时有发生的，出了问题，物管公司一般会采取拖沓的态度，用‘拖’让业主自行放弃，如果按照《征求意见稿》第二条来实施，肯定会大大改善物管公司的服务质量和服务态度，对业主权益的保护会起到有效的作用。而关于业主的私家车被划或者玻璃被砸，在小区保护范围内出现人身伤亡等情况，物管公司要承担责任的条款对业主来说更是一种权益的有效保护。而这两方面的情况也是经常发生的，而且由于没有明确的约定，处理结果通常都是业主自认倒霉。特别是小区内丢失车辆的事件时有发生，其中责任界定本身争议就很大，一直也没有明确，这一取消又回到从前。”杜正武分析说。

　　“而对于修改和增加的条款来看，是增加了业主的限制。通过对《征求意见稿》和正式发布的解释相比，有明显的权益偏袒性，前者更偏向于业主的权益，而后者，相比就更为中立。原本，物管公司和业主之间就是服务与被服务的关系，不能一味地对某方权益进行保护，对业主无理行为也应该进行一定约束。但从实践来看，业主和物管发生纠纷，业主是处于弱势，通常有损失的也是业主。”杜正武说。[page]