楼顶空间的权属争议及解决规则

一、楼顶空间权属争议的表现

　　近年来，在区分所有建筑物的争议中，关于楼顶空间的权属纠纷也时有出现。主要的表现，是将建筑物的顶层的楼顶空间确定给顶层区分所有权人专有使用。这样，顶层的区分所有权人对于楼顶空间享有专有使用权，可以建设私家空中花园并单独享用。其结果是，建筑物的顶层价格大大提高，开发商能够获得更大的效益，而投资并没有增加。这种结果也可谓之“双赢”局面。

　　但是，按照建筑物区分所有权的基本规则，建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所有权人所共有。例如，中国澳门特别行政区民法典在规定区分所有建筑物（分层建筑物）的共同部分范围的条文中，就专门规定分层建筑物各楼宇之作遮挡的天台或屋顶，为分层建筑物之共同部分。我国的物权法草案没有规定得这样细致，但是这样的原则是存在的。楼顶空间不仅仅可以建花园，还可以作更多的开发利用，如果将楼顶空间确定给个别的区分所有权人所专有使用，是不是破坏了建筑物区分所有权的整体共有关系，侵害了其他区分所有权人的权利呢？这是一个大问题。

　　二、解决楼顶空间权属的基础理论

　　确定区分所有建筑物楼顶空间的权属问题，最基础的依据就是区分所有建筑物的专有部分和共用部分的界限确定。

　　在理论上，如何界定区分所有建筑物的专有部分，有五种不同的主张。一是“中心”说，即“壁心”说，认为区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。这种观点对于界定权利的范围较为明确，但是对于建筑物的维护与管理则较为有害，原因是，对于境界壁的维护，不能只负责一半，应当将全部的境界壁作统一的修缮，壁心的分割不利于对建筑物的维护和保养。二是“空间”说，这种观点以区分所有权的共有权理念为立论基础，与以单独所有为立论基础的上述“中心”说完全对立，认为专有部分的范围仅限于墙壁、地板、天花板所围成的空间部分，而界线点上的分割部分如墙壁、地板、天花板等则为全体或者部分区分所有人所共有。三是“最后粉刷表层”说，认为专有部分包含壁、柱等境界部分表层所粉刷的部分，亦即境界壁与其他境界的本体属共用部分，但境界壁上最后粉刷的表层部分属于专有部分。四是折中了壁心说和最后粉刷表层说的观点形成的主张，称之为“壁心说和最后粉刷表层说”，认为专有部分的范围应分为内部关系和外部关系而定，在区分所有权人内部，专有部分应仅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分，但在外部关系上，尤其是对第三人关系上，专有部分应包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心线。五是“双重性”说，有的学者主张，前四种观点的主要分歧在于，是将墙壁作为共有部分还是作为专有部分对待，并主张墙壁既有专有财产的性质，又有共有财产的性质，具有双重属性。

　　在上述各种主张中，通说采用“壁心说和最后粉刷表层说”。这是建筑物区分所有权理论中最为精致的理论，能够很好地解决区分所有建筑物的专有部分和共用部分的虚实界限。虚的权利界限，在于壁心，实的权利界限，在于最后粉刷表层。确定楼顶空间的权属问题，也应当适用这个理论。

　　在界定区分所有建筑物的相邻区分所有权人各自的专有部分的界限时，其最基本的标准就是境界壁的壁心，在壁心的两侧分别为双方区分所有权人所有。但是这种界定的权利是虚的权利，解决的是相邻的区分所有权人之间的权利界限。在确定专有部分和共用部分的实质界限时，其标准是建筑物的最后粉刷表层。这种界定的是权利的实的权利，其最后粉刷表层之间的境界壁，是共用部分，是建筑物区分所有权中的互有权的标的。

　　在建筑物的顶层，区分所有权人没有与他人相邻，但是确定其专有部分的界限，仍然是壁心，顶层境界壁壁心的下侧，属于区分所有权人的专有部分，建立专有部分的所有权。但是，在界定专有部分和共用部分的界限时，则应以最后粉刷表层为标准，最后粉刷表层之外的顶层楼板，都属于共用部分，为全体区分所有权人所共有。

　　按照这样的标准，如果采用“壁心说”界定顶层所有权人的权利界限，其权利界限只及于顶层楼板的壁心，不可能冲出壁心，而达到整个顶层楼板，更不能达到顶层空间。如果采用“最后粉刷表层说”，区分所有权人的所有权界限实际只能及于顶层楼板自己一侧的最后粉刷表层，整个楼板的实体，都是全体区分所有权人所共有。

　　三、解决楼顶空间权属争议的具体规则

　　根据以上理论和基本规则，区分所有建筑物的楼顶空间属于区分所有建筑物的共用部分，不能归属于顶层区分所有权人专有使用，应当归属于全体区分所有权人共有。

　　将区分所有建筑物的楼顶空间归属于顶层区分所有权人专有使用，或者归属于其专有部分，都是将区分所有建筑物的共用部分划归个别的区分所有权人专有使用或者专有所有，都是对其他区分所有权人的权益的侵害。其结果有三：一是全体区分所有权人的共有权的标的物被割让，割让的部分成为顶层区分所有权人的专有或者专有使用，无法对其行使权利；二是顶层区分所有权人虽然取得了楼顶空间的专有使用权或者所有权，但他是付出了代价的，这个代价，就是支出了高额的购房费用，他并不是无偿地占有全体区分所有权人的利益；三是开发商取得了转让楼顶空间的权利价金，获得了利益，而其获得利益的结果，就是全体区分所有权人的权利受到损害，这倒符合不当得利的法律特征。由此可见，开发商将楼顶空间出售给顶层区分所有权人，实际上是在用全体区分所有权人的权利谋取个人的利益，受到损害的是全体区分所有权人。

　　按照一般的规则，对于区分所有的其他部分，有约定的依照其约定，没有约定的除开发商能够证明自己享有所有权的之外归属于全体区分所有权人的规则，似乎还是存在问题。这就是，有约定，究竟是谁与谁的约定？如果仅仅是开发商和顶层区分所有权人之间的约定，他们能够处分属于全体区分所有权人所共有的楼顶空间吗？显然不能！

　　因此，解决楼顶空间权属争议的具体规则应当是：

　　1.楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。建筑物本身与土地权属并不相同，区分所有建筑物的土地还有一个使用权的问题，开发商可以在公平合理的条件下做出一定的调整，把某些方面可以确定土地使用权归自己享有，或者归其他区分所有权人享有，只要不将费用分担在其他区分所有权人身上也就行了。而建筑物就是全体区分所有权人所有，与开发商没有关系，开发商无权处置。可以想象，开发商不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给全体区分所有权人，那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有，也不能通过约定将楼顶空间归属于顶层住宅区分所有权人专有使用。[page]

　　2.开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。

　　3.能够决定楼顶空间如何使用的，只有全体区分所有权人会议。区分所有建筑物的楼顶空间，对于全体区分所有权人而言，具有重要的价值。首先，楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关乎到全体区分所有权人的利益。其次，建设楼顶空间，可以使全体区分所有权人增加活动空间，充分利用楼顶空间丰富区分所有权人的生活，提高生活质量。再次，楼顶空间的开发利用，具有丰富的内涵，例如利用楼顶空间作广告等，就是很好的开发利用，其所得利益归属于全体区分所有权人。这些利益与全体区分所有权人息息相关，不可任人予以侵害。对于这样的重大利益，必须由全体区分所有权人会议决定。如果区分所有权人会议决定楼顶空间可以交给顶层区分所有权人所专有使用，那么是有效的，但我想在一般情况下，区分所有权人会议是不会作出这样的决议的。因此，楼顶空间归属于顶层区分所有权人专有使用的可能性，几乎为零。

　　如果对于将楼顶空间确定为顶层区分所有权人专有使用或者专有而发生权属争议的，法官应当判决这样的约定无效，楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有。