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地役权不得与需役地分离而单独转让

2022-05-23 11:41
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导读:
第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除夕卜。【释义】本条是关于地役权不得与需役地分离而

  第一百六十四条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除夕卜。

  【释义】本条是关于地役权不得与需役地分离而单独转让的规定。

  用益物权为独立物权。用益物权一旦设立,用益物权人便独立地享有对标的物的使用权、收益权,亦即该权利是独立存在的,依当事人之间设立用益物权的行为或者法律的直接规定而发生。用益物权是一种主权利,而不是从属其他物权的权利。因此,作为用益物权的土地承包经营权、建设用地使用权都是一种独立的权利,它不从属于其他权利。而地役权作为一种为了需役地的便利而产生的用益物权,与需役地的关系又极为密切,由此发生了主从权利的关系,即地役权从属于需役地的使用权。地役权不能与需役地分离而单独转让,它必须随着需役地的使用权转移而一同转

  移。当需役地的使用权发生转让时,地役权也应当随之发生转让。

  国外的立法例也对此作了规定:德国民法典规定,地役权是需役地所有权的主要组成部分,不能与需役地的所有权相分离,因此,需役地转让,地役权也必须随之转让给受让人。日本民法典规定,地役权作为需役地所有权的从权利,与之一起移转,或成为需役地上存在的其他权利的标的。但设定行为另有订定时,不在此限。地役权,不得与需役地分离而让与或者成为其他权利的标的。

  由于地役权的成立必须有需役地与供役地同时存在,因此在法律属性上地役权与其他物权不同。地役权虽然是一种独立的用益物权,但它仍然应当与需役地的所有权或者使用权共命运,必须与需役地所有权或者使用权一同移转,不得与需役地分离而单独让与,这就是地役权的从属性,主要表现在三种情形:第一,地役权人不得自己保留需役地的使用权,而单独将地役权转让;第二,地役权人不得自己保留地役权,而单独将需役地的使用权转让;第三,地役权人也不得将需役地的使用权与地役权分别让与不同的人。总之,地役权只能随需役地使用权的转让而转让,如果违反了地役权的从属性就被认为行为无效。例如,甲为了自己房屋采光方便,与乙房屋设定了采光地役权,约定乙的房屋不得修建二层以上建筑,并办理了登记。后来,甲将自己的房屋卖给了丙,乙就在自己的房屋上修建了三层小楼,丙请求乙去除一层,遭到乙的拒绝。乙认为:地役权乃是他与甲设定,旁人不得享有。按照本条规定,地役权与需役地共存亡,需役地既已转移至丙,为需役地所设定的地役权也当然转移至丙,除非当事人双方在设立地役权合同时另行约定。所以丙的主张应予支持,乙的主张不成立。[page]

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