以一则案例看相邻权与地役权的区别

　　问题的提出：A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店B，A与B曾于1994年5月订立一项书面合同，约定：B在20年内不得抗拒除该商店并兴建高层建筑，以阻碍A的旅客在酒店上眺望大海。为此，A每年向B支付10万，以作为补偿。合同生效后1年，B因经营不善便将其房屋全部转让给C。在与C订立合同时，B未向C提及其与A的协议，C购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与A酒店相距约200米。A得知这一情况后，立即找B和C交涉，请求C停止兴建旅馆，遭到拒绝;A便在法院提起诉讼，请求法院责令C停止兴建旅馆，请求确认B与C之间转让商店的合同无效，并要求B赔偿损失。就上举例而言，其所涉及的基本法律问题有四：1.C兴建五层旅馆是否侵犯A的相邻权?2.A与B的合同属于什么性质?是否设定了地役权?3.B与C的转让协议是否有效?4.A是否有权请求C停止兴建旅馆?为解决这些问题，首先要探究相邻权与地役权的表现特征和成立条件，以及两者适用范围等问题。

　　一、相邻人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。而在此关系中权利得以延伸的一方，即被认为拥有相邻权，易言之，相邻权或使用权的延伸效力。一方相邻权的行使，同时构成对他方所有权或使用权的限制，故有台湾学者将相邻关系称为“私益上所有权之限制”。这种限制的内容在法律上都以例举的形式一一明示，当事人也只有在法律例举的范围内承担义务。法律规定这种以下几个方面：第一，须在两个或两个以上的权利主体之间，相邻关系的主体必须是不动产的所有人或使用人。第二，相邻关系的发生必须以不动产的互相毗邻为前提。所谓毗邻，主要是指不动产在地理位置上相邻，包括两种情况：一种是不动产之间相连接，另一种是某种自然条件下，对不动产的利用与其他不动产相联系。“只要一方行使不动产所有权或使用权影响到另一方的利益或必须对对方提供某种方便，均构成毗邻，产生法律规定的相邻关系。”第三，相邻关系的客体是行使不动产的所有权或使用权所体现的财产利益和其他利益。这里的“其他利益”主要指不动产所有人或使用人的人身利益，如相邻人在排放废水，废气、废渣时可能对他人人身权利造成的损害。根据我国《民法通则》第83条和有关的司法解释，我国现行法律确认的相邻关系包括以下内容：(一)相邻土地使用关系;二)相邻防险关系;(三)相邻环境保护关系;(四)相邻用水排水关系;(五)相邻土地通行关系;(六)相邻财产改造、通风、采光关系在了解相邻权的构成要件和所包含的内容之后，我们对相邻权应有两点根本认识：第一，相邻权关系只能发生在相邻不动产主体之间，而不像其他物权那样是对世权，可以产生对抗第三人的效力。[page]

　　第二，法律所设定的相邻权关系多与不动产所有人或使用人的生产、生活及安全问题密切相关，并且有不可缺少的最基本意义，换言之，相邻权是法律维护所有权或使用权这类基本物权的最低限度保障。二、地役权地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。其中，提供便利的土地为供役地，接受便利的土地为需役地。地役权有以下独立的法律特征：(一)地役权是使用他人土地的独立物权。地役权的客体是土地，并且该土地属于他人所有或使用。由于地役权的内容在于此土地供彼土地之役，因而地役权的成立，必须供役地和需役地的存在为前提。另外，地役权不限于需役权所有人与供役权所有人的关系，供役地的地上权人、承租人、典权人等也应受地役权的约束。这正体现了地役权为独立物权的对世性。(二)地役权是为自己土地便利的权利。所谓土地的便利，应注意两个问题：1、不能以地役权人的个人便利作为地役权的内容，如狩猎、散步而使用他人的土地则不属于地役权。2、便利包括供役地对需役地提供利用土地的方便而相宜的经济利益(如排灌)和精神利益(如眺望)两类。(三)地役权是根据当事人的自由协商约定而产生，不是法律上必须负担的义务。自然关于地役权的约定不得违反法律、法规及社会公序良俗。(四)地役权是有从属性和不可分性。地役权的成立必须是需役地和供役地同时存在，地役权虽然是一种独立的他物权，并非需役地所有权或使用权的扩张，但它仍应当与需役地分离而让与。2、地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的，例如，不得以地役权出租或设置抵押。地役权的不可分性表明了它是一种不可分割的权利。即地役不得被分割成两个以上的权利，也不得使其部分权利消灭。如果需役地被分割时其地役权各部分的利益继续存在;如果供役地被分割时，地役权就其各部分权利依然存续。例如甲乙二人共有一土地，而在丙的土地上取得地役权。此项共有土地被分割，甲、乙各取得部分的单独使用权，而该地役权，仍为各部分的利益而存续，甲乙各得行使其权利。又如丙划分其土地的一部，让与他人，但该人所受让的土地，对于甲乙的地役权仍须负担。

　　三、相邻权与地役权的比较根据以上分析，笔者认为相邻权与地役权存在以下不同：(一)两者权利性质不同。相邻权是根据法律直接规定而确定，是所有权的延伸。地役权则是依当事人之间的设立地役权合同而发生，属他物权范畴。(二)两者适用的范围不同。相邻权适用的范围既包括土地毗邻关系，又包括建筑物毗邻，及建筑物内部区域的毗邻关系。地役权只适用于土地之间的利用关系。(三)两者的权利要求程度不同。相邻权作为法定权利，所反映的是不动产毗邻关系中最基本的生活、生产、安全要求。地役权作为约定权利，反映对自己土地提供约定的便利要求，自然在对他人土地利用权能上比相邻权有较大扩展。(四)权利义务的主体范围不同。相邻权的权利、义务主体的都是特定的，只能在相邻不动产主体之间产生，地役权是一个独产的用益物权，具有物权对世性的特征，故其义务主体是不特定的。(五)两者权利发生的前提条件不同。相邻权必须以相互毗邻的不动产为前提，地役权并不一定以需役地与供役地相互毗邻为限度，有时即使两地并不相连，但只要有事实上的利用需要也可以设定地役权。另外，相邻权的行使一般是无偿要求相邻方履行义务，地役权的设定往往是有偿的。综上所述，我们认为相邻权与地役权是两个即有共性又有个性的民事权利。由于我们现行法律没有规定的地役权，故在实践中本属地役权的问题往往被认为是相邻权问题。[page]

　　四、本案的分析我们运用相邻权和地役权的有关原理对本案涉及的问题进行分析。(一)C兴建五层旅馆是否侵犯A的相邻权?我国有人认为眺望妨害也属于相邻关系的内容问题，相邻权所涉及的都是当事人最基本的法律必须维护的生活、生产或安全利益，如通风、通行、用水等基本权利，也就是说如果没有此项权利，可能导致当事人利用不动产的障碍或对自己的基本人身权利造成损害。对于眺望来说则不属于当事人生活、生产中心不可少的利益。易言之，法律无需以眺望为由而要求一方向田比邻的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我国法律并没有将眺望纳入相邻关系调整范围。德国、我国台湾地区民法也同样如此认为。在本案中，C兴建五层楼的旅馆相距A酒店有200米，故而也不会影响A酒店的通风和采光问题。因此，C旅馆的兴建可能会影响A酒店旅客的眺望，但并不构成对A酒店相邻权的侵犯。(二)A与B的协议属于什么性质?由于在现实中相邻的土地所有人或使用人之间就如何处理相邻关系问题，常常需要进行协商，我国法律并不排斥协商的相邻关系内容，如相邻两方对共墙的维护协议等，但应明确的是这类约定只能是法定相邻的补充，协议的内容不得违背相邻权的基本内涵。因此，这种协议仍然是依法产生而不是单纯依当事人的意志产生。如果当事人纯粹根据相互的协议而设定的以土地为基础的提供便利的权利义务，那么此协议产生的权利则应该是地役权。在本案中，根据我们前面的分析可知眺望不可能成为相邻的内容之一，因此，我们可以确定A与B之间不是相邻关系。但是，他们的协议设定地役权了吗?答案也是否定的，因为地役权是一种独立的物权，这种权利的设定根据不动产物权的公示原则，应当以登记为要件，即只能经过登记，地役权才能算成立。A与B的协议虽存在设立地役权的意图，但因欠缺登记要件而没有能真正设立地役权。

　　三)B与C的转让协议是否有效?A与B之间虽然订立了旨在高定地役权的合同，该合同并对B处分商店的权利作出限制，即规定B在20年内不得拆除该商店，并兴建高层建筑。但是，这只是A与B之间的合同义务问题，而且此合同责任从根本上来说并未改善B商店的归属问题，即B对商店仍享有所有权，因此，B仍有权向C转让其商店。(四)A是否有权请求C停止兴建五层楼的旅馆?如前所述，地役权只有在登记后才能成立，从具有公示作用，产生对抗第三人的效力。本案中，A与B协议中是有设定地役权的内容，但因未登记，只成就了A对B的债权，而没有成就A对B土地的物权——地役权。所以，它不可能对第三人C产生拘束力。A可以基于B违反合同约定出卖商店而导致合同中A的利益(眺望权)将受到损害，请求B承担违约责任，而不能要求第三人C停止兴建旅馆，也就是说，A无权以其与B订立的合同中取得的权利对抗C。[page]

　　五、建立我国地役权制度的意义

　　从以上的讨论和案件分析中，我们更加明晰了相邻权与地役权在理论和实践意义上的差别。由于我国并没有地役权制度，当事人对他人土地的利用不能得到相应的保障，也导致实践中出现此类纠纷不易解决。因此，建立完善的地役权制度对物权制度有着积极的社会与经济意义。(一)建立完善的地役权制度，将内容明文规定下来，符合物权法定主义的原则，有利于当事人进行选择，也起到了公示的目的，以维护交易安全和保护第三人的利益。(二)建立完善的地役权制度，也利于人们将地役权与相邻权区分开来，使人们知道在哪些情形下不必取得毗邻人的同意而当然地利用毗邻人的不动产，而在哪些情形下则必须征得他方地地所有人或使用人同意与他人签订合同及设定地役权，才能利用他人土地，从而避免或减少相邻纠纷的发生。(三)地役权制度有利于鼓励人们对自己土地的有效利用和维护;并且设立地投权往往都是有偿的，因此，地役权的设立有益于提高土地的利用价值和促进经济发展。