地役权应当在合同约定范围内履行

　　内容提要: 地役权是越出法律赋予当事人的当然权益的范围之外，基于需役地人的意思，即更好地利用需役地，而使他人供役地上额外增加的负担。因此，地役权是基于契约而生，违反契约约定则要承担违约责任。

　　【裁判要旨】

　　地役权是越出法律赋予当事人的当然权益的范围之外，基于需役地人的意思，即更好地利用需役地，而使他人供役地上额外增加的负担。因此，地役权是基于契约而生，违反契约约定则要承担违约责任。

　　【简要案情】

　　2004年12月因湖北省通山县政府拆迁还建，原告徐某在通山县通羊镇古塔社区兴工小区投资兴建了六层楼房。原告建造房屋时，取得了城镇居民建房用地批准书、建设工程规划许可证，现已取得《房产证》及《国有土地使用权证》。2004年12月31日通山县人民政府核发给原告的《城镇居民建房用地批准书》记载了徐某建房的四至，该建筑南向与“江汉名居”3号楼相邻。2008年初，被告通山县江汉房地产开发有限公司(简称江汉公司)筹备在兴工小区内投资建设商住楼。2008年10月9日至20日，通山县城乡建设规划局对“江汉名居”建设工程规划方案公示。公示方案“江汉名居”3号楼为7f加1，与徐某楼房最小间距为15米。公示期间原告向规划局提出了异议。徐某反映其建房用地批准书中注明南至公路7米带征，而江汉公司在其房屋南侧6米处建设围墙，侵犯了其合法权益。原告还提出与其同一排其他人房屋背后是空场或草地，唯独其房屋背后是“江汉名居”3号楼山墙面与其房屋成40度斜角对着她房屋梯间，且3号楼建筑层数7层，与其房屋最窄处只有15米，影响其房屋的采光。20O8年5月19日，通山县城乡建设规划局向被告出具《图纸审查意见告知书》指出，江汉名居3号楼为纯住宅建筑，层数可按6F+1层设计，但建筑檐口高度不应大于20.5米，顶部跃屋宜结合坡屋顶设置。并要求被告修改后的规划与建筑设计图在该局审查通过后才能施工。2O08年11月28日，通山县城乡建设规划局向徐某及“江汉名居”建设指挥部出具了《关于徐某与“江汉名居”规划问题的情况说明》，该说明载明：“江汉名居”3号楼原规划层数为六层，建筑高度在1 8米左右，江汉名居申报第一期的设计图纸3号楼建筑层数名为6f加1层，而实际为7层，建筑高度达到2 3.2米，局部达到2 4.4米，按0.8倍建筑高度考虑，建筑间距应达到1 8米。规划局并以此间距为3号楼放线打桩，“江汉名居”3号楼于200 8年10月27日破土施工。2008年11月12日，通山县城乡建设规划局审批的建筑红线图标示，双方间距为18米，3号楼建筑层数为6f加1层。 2008年12月9日，通山县建设局向被告颁发《建设工程规划许可证》，许可证载明3号楼为6f加1层。被告并未按规划设计要求施工。原告为此与被告发生纠纷。经过通山县县委、县政府主要领导的协调2008年12月4日，被告 (甲方)与原告徐某(乙方)在通山县规划局局长冯小斌的鉴证下，双方达成《关于江汉名居3号楼规划问题协调意见》。双方约定：“1、将双方建筑房屋间距最近调整为1 8.0米，从乙方底层墙体计算，甲方建筑物靠乙方房屋最近处计算房屋间距。2、调整现有的3号楼设计，严格按设计规范施工、楼层6f+1，屋檐高度不超过 2 1.6米，同时将3号楼房屋的女儿墙、构架等取消，改为平坡屋面。3、谁违约谁承担违约责任，向对方赔偿。如果甲方没有按照以上1、2条的协调意见，房屋间距差0.5米就赔偿乙方人民币5 0万元钱，按此比例推算。3号楼高度超过0.5米，赔偿乙方人民币5 0万元钱，按此比例推算。4、按照以上1、2条协调意见，乙方不得再提出其他要求，否则必须承担违约责任，向甲方赔偿同等违约金。”经湖北科技事务司法鉴定中心鉴定：“江汉名居3号楼高度为2 3.7米(未含女儿墙高1.3 9米)，其与徐某住宅墙体最小间距为15.75米。被告江汉公司未按约履行。[page]

　　【案件分析】

　　本案的争议焦点：一、本案系相邻权纠纷还是地役权纠纷?二、双方约定的补偿方式是否合法有效?

　　首先，相邻关系是指相互毗邻的不动产的权利人之间，在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或者接受限制所发生的权利义务关系。相邻关系的实质是所有权内容的限制。相邻关系是法律基于自身的强制性对邻近不动产使用给予的最低限度的调节。地役权是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。地役权是由契约而生，是意定的，是一项独立的用益物权。地役权是越出法律赋予当事人的当然权益的范围之外，基于需役地人的意思，即更好地利用需役地，而使他人供役地上额外增加的负担。地役权是基于当事人意思而产生的他物权，法律赋予当事人在处理近邻不动产的所有和利用关系中的自治权，允许他们自由约定其权利义务，更加充分地实现不动产的使用价值，这不仅限于经济上的利益，还包括精神享受上的利益。原、被告间自愿达成的契约，正是基于原告徐某对其不动产使用价值的降低并以此来获得相应的报酬与被告设立地役权。双方订立的地役权合同除约定的违约金的计算标准过高无效外，其余内容没有违反法律强制性规定、公共秩序和善良风俗，该协议合法有效，双方均受该约定的约束。即原告对于被告房屋超高和间距过低而给原告带来的利益损失，原被告双方同意用金钱予以补偿。原告徐某有权请求被告按照双方约定履行其应尽的义务。被告江汉公司未遵守诚实信用原则，违反其与原告徐某达成的地役权合同，在建造“江汉名居”3号楼时，违反了合同约定和有关行政法规，房屋高度和与原告房屋之间的间距均违反了约定。其应对纠纷的产生承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告徐某与被告江汉公司签订协议后，江汉公司在履行合同时违约，江汉公司能够预见并计算出违反合同可能给对方造成一定的损失，但其当庭请求法院对违约金予以调减。经法院主持调解，双方不能达成调解协议。

　　【法院裁判】

　　据此，咸宁市中级人民法院认为，双方约定的违约金计算标准明显过高，该部分约定本院不予保护。本院依照诚实信用原则、公平原则，在衡量当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱基础上，对违约金数额予以调减，认定按原告诉讼请求数额的百分之三十计算被告应付的违约金为宜。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、第一百五十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，作出判决：一、被告江汉公司应于本判决生效之日起十日内，支付原告徐某违约金1 5 6万元(5 1 8×3 0%);二、驳回原告徐某的其他诉讼请求。[page]

　　【法官点评】

　　法院根据被告的请求，依照合同法规定酌情减少违约金标准，以使供役地与需役地双方当事人利益趋于平衡。