地役权3

【概念】

地役权是指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利，它属用益物权的一种。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。

【法律】

1.《物权法》第156条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

2.《物权法》第157条：设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。

3.《物权法》第158条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

4.《物权法》第159条：供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

5.《物权法》第160条：地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

6.《物权法》第161条：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

7.《物权法》第162条：土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

8.《物权法》第163条：土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。.

【案例或现象】

甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，甲对乙的土地不享有地役权。这就说明，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记。不登记，不得对抗善意第三人。

【检察官提示】

地役权为不动产所有权人或使用权人在利用不动产过程中，依设定行为所定的目的，而以他人不动产供自己使用的权利。但所设目的不得违背公序良俗。地役权是为了自己使用、经营土地的方便和利益而使用他人土地的权利。其中供权利人使用以获得便利的土地称为供役地，权利人通过使用他人土地（供役地）获得便利来加以使用的土地称为需役地。地役权是为了满足需役地的实际需要，便利需役地权利人行使权利而设立的。[page]

地役权除具有房地产相邻权的一般法律特征外，还有如下特征：

1.地役权发生在相邻土地关系中，因而是一种地产相邻权；

2.地役权不能离开需役地而独立存在，因而是一种从物权，而不是一种独立的物权；

3.地役权是为了自己的方便和利益而使用他人土地的权利，因而是一种他物权和用益物权。

地役权的内容：

1.合理使用供役地。例如为耕作处于他人土地包围之中的自己的土地，而从他人土地上通行；为排灌自己土地的水，而从他人土地上引水通过。地役权人使用供役地时，应当选择对供役地损害最小的地点、路线和方法，尽量避免降低供役地效用。

2.实施必要的附属行为。地役权人为行使其权利，可以在供役地内为必要的附属行为。如为行使通行地役权而在供役地上开辟道路。地役权人为附属行为，须为行使其权利所必需，否则不得实施。