用益物权制度的三大特点

　　《物权法》的颁布，弥补了此前我国用益物权制度相较于担保物权制度在体系上的缺陷。《物权法》在第三编第十章到第十四章，用53个条文较为系统地构建了有中国特色的用益物权制度框架。从用益物权的种类来看，地役权属于我国物权法上的新制度，土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权在我国现行法律体系中已作规定，《物权法》对部分问题进行了具体化、修改和补充。另外，《物权法》总则编的原则性规定和所有权编第四十条、第一百零五条、第一百一十六条适用于用益物权，担保物权编第一百八十条、第一百八十二条、第一百八十三条、第二百条、第二百零一条对建设用地使用权和土地承包经营权的抵押问题作出了规定。《物权法》上述条文和《民法通则》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》以及相关法律法规一起，构成了我国现行的用益物权制度。

　　总的来说，我国《物权法》对用益物权的规定，具有以下特点：

　　一、通过制度创新解决了实践中出现的一些疑难问题

　　《物权法》将建设用地使用权按照不同的用途，分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，续期问题上适用不同的规则。第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这就为解决困扰理论和实务多年的住宅用地建设使用权续期问题确定了基本规则，未来只需对自动续期的期限和费用问题作出具体规定即可。而非住宅用地建设用地使用权本身具有很强的经济价值，需要有特别的法律作出规定。这种分类设计很好的满足了不同类型建设用地使用权在续期问题上的需求，为我国土地制度的长期稳定实施和进一步完善打下了坚实的基础。

　　随着建筑技术和社会经济的逐步发展，对于地上空间和地下空间的单独利用价值逐渐凸现出来。《物权法》顺应这种趋势，对于分层地上权作出了规定。用在“地表、地上或者地下”设立建设用地使用权的表述方式，较好地解决了已有的建设用地使用权和未来单独设立的分层地上权的潜在矛盾，为这一新的建设用地使用权种类打开了发展空间。

　　传统的地役权制度适用于需役地与供役地之间，但现实生活中这种需求已经扩展到了土地与建筑物、甚至建筑物之间。各国民法理论和实务在地役权的适用范围上，都有向建筑物扩展的趋势。我国《物权法》规定的地役权，从条文上理解，实际上是建立在不动产之间层次上的不动产役权。从理论上讲，并非局限于土地之间，这为当事人适用这种新型的物权制度预留了更多的空间。

　　二、数项重要制度得到了明确和具体化

　　首先是征收、征用土地对土地用益物权的补偿问题。《物权法》第一百二十一条规定，对因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿，并对承包经营权和建设用地使用权作出了具体规定，这样就形成了较为完整的征收、征用补偿规定，是《物权法》用益物权部分对《宪法》第十条规定的进一步具体落实。其次，对于土地用益物权的登记制度和不动产权益证书管理制度进行了较为具体的规定。《物权法》不但对建设用地使用权、宅基地使用权和地役权的具体登记问题作出了规定，还对于建设用地使用权证书的发放与收回作出了明确的规定。考虑到《统一登记法》的制定还需要一定的时间，《物权法》第二百四十六条规定“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”另外，《物权法》对土地用益物权人的建筑物、构筑物及其附属设施的权利范围、权利行使和交易处分也进行了具体的规定。

　　三、对此前一些立法遗漏进行了补充

　　《农村土地承包法》第二十条对土地承包经营权的期限进行了规定，但未明确对土地承包经营权期限届满时能否续期，《物权法》一百二十六条第二款补充规定：“承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”《农村土地承包法》第二十一条对发包方与承包方签订的书面承包合同的一般条款进行了规定，但是其他相关法律对于建设用地使用权的出让合同条款没有进行列举规定。《物权法》第一百三十八条对建设用地使用权出让合同一般条款进行了列举，另外第一百五十七条对于新增设的地役权合同一般条款也进行了列举。《土地管理法》第六十二条对农民宅基地的基本问题进行了规定，但没有对宅基地因自然灾害等原因灭失的特殊补救措施进行规定，实务中缺乏法律依据。《物权法》第一百五十四条后段规定：“对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”，及时弥补了立法的遗漏。