购买“小产权房”的合同无效

　　核心提示：这样的调解结果，双方都还能接受，可以说是案结事了。然而，类似的案件发生在北京郊区，却让买房人怎么也高兴不起来。

　　曹某系某工厂职工，其妻孙某为某村农民，农业户口。2004年12月30日，孙某将坐落在某村宅基地上自建的房屋以4.8万元卖给了具有城镇户口的退休老师袁长荣。2005年8月，曹某发现老房子被卖后，向孙某表示反对卖房，夫妇二人协商未果。曹某以其妻孙某擅自处分夫妻共同财产违反法律规定，且其房屋买卖违反国家现行政策强制性规定为由，将其妻孙某和买房者袁长荣诉至江苏省徐州市九里区人民法院，请求法院确认两被告房屋买卖合同无效。法院审理后，依据相关法律和政策确认该房屋的买卖无效，原告曹某的主张得到支持。

　　在法院的主持下，双方同意调解，并达成以下调解协议：袁长荣将所诉争房屋于2007年春节前退还给曹某、孙某夫妇;曹某、孙某夫妇返还袁长荣购房款4.8万元;曹某、孙某夫妇补偿袁长荣房屋装潢款1.8万元，于退房时一并付清。现该案已经执行到位。

　　这样的调解结果，双方都还能接受，可以说是案结事了。然而，类似的案件发生在北京郊区，却让买房人怎么也高兴不起来。

　　北京市通州区的宋庄镇，因聚集着众多的艺术家而闻名。去年9月开始，当地卖房的农民陆续起诉12名在宋庄购买其房屋的艺术家。

　　谭小勋、李玉兰夫妇俩，籍贯河北邯郸，现居通州区宋庄镇。2002年，他俩卖掉老家的房子，在宋庄镇辛店村买下马海涛父亲马万春名下的房屋及院落。经双方协商，房屋作价4.5万元。在签署协议、支付马海涛房款以后，李玉兰一家三口搬进去居住至今。

　　“当时，宋庄的房子远没有现在这么值钱。”李玉兰说，“马海涛要是把房子卖给本村村民，也就卖一两万元，我们当时算是高价购买。”

　　李玉兰怎么也没有想到，2006年年底，马海涛、董秀梅夫妇突然提出要撤销协议、收回房子，并以此提起诉讼。

　　7月10日，通州区宋庄法庭作出判决，马海涛将自己的房屋卖给谭小勋、李玉兰夫妇的买卖协议无效，判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿款，限李玉兰90天内腾退房屋。

　　在宋庄镇，李玉兰、谭小勋夫妇并不是唯一被起诉的购房艺术家。

　　王立则是去年以来第一个被起诉的艺术家。他介绍说，1998年，艺术家徐先生买下宋庄镇白庙村一处民房。2003年，徐先生转手卖给他。2006年9月，他被售房的农民起诉。

　　王立则被起诉就像一副多米诺骨牌被推倒一样，从2006年10月起，陆续有李玉兰、王庆松、杨大味等12名艺术家被起诉，涉及宋庄镇白庙村、辛店村、小堡村、大兴庄村等村的农民房屋。

　　在这些案子中，所有原告都是宋庄的本地农民，所有被告都是外地来京在宋庄买了房屋的艺术家，所有案由都是原告要收回原来售出的房子。

　　买房时，李玉兰以为，他们买农民的房子，和村民之间的交易一样，付钱以后就永远属于自己，尽管只有买卖协议，没有产权证。

　　但法院的判决彻底打碎了李玉兰、王立则等购买农民私有房屋的美梦。

　　名词解释

　　什么是“小产权房”?

　　由国家发给产权证的叫大产权。通常情况下，这样的房地产开发建设的一般程序是：开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定将土地出让金和使用税(费)上缴给国家，由国家给开发商发放土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。

　　所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性质，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市交易，其“房产证”是由乡镇政府自制颁发的。相对于直接受法律保护的商品房所有权，这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”，所以被称之为“小产权房”。