裁决解除商品房买卖合同应注意处理好抵押贷款合同关系
案由：2007年12月申请人（下称：购房人）与被申请人（下称：开发商）签订了《商品房预售合同》。合同签订后购房人依约支付了总房价30%的首期购房款，双方共同办理了商品房预售登记和商品房抵押贷款等相关手续。一年后交房时购房人以交付的房屋装修不符合合同约定，且开发商擅自改变小区绿化环境为由提请仲裁，请求仲裁裁决：1、解除双方签订的购房合同；2、开发商退还购房款928，571元（含10年期银行贷款650，000元）及利息。3、仲裁费由开发商承担。
裁决：仲裁庭经审理认为：开发商擅自变更房屋设计和小区规划，应承担违约责任，据此裁决支持了购房人的全部仲裁请求。
购房人申请执行仲裁裁决：仲裁裁决生效后开发商未能履行退款义务，购房人申请法院执行该仲裁裁决。
开发商申请撤销仲裁裁决：开发商认为本案系具有抵押贷款的房屋买卖合同的解除。既然该裁决书裁定解除双方签订的房屋买卖合同，就应裁定双方均具有返还的义务。但该裁决书仅裁定开发商全额返还购房款给购房人，却未裁定购房人将登记在其名下的房屋撤销预售登记返还开发商。 故该裁决书裁决双方的权利与义务明显失衡、显示公正。开发商认为购房人的购房款70%为银行贷款，裁决将购房款退还购房人，侵犯了案外人抵押贷款银行的利益，也使开发商承担了巨大的贷款连带担保风险，若强制执行必然引发新的仲裁或诉讼。因此，依照相关法律规定请求撤销该仲裁裁决。
抵押贷款银行申请冻结执行款：得悉此仲裁裁决申请执行后，该商品房的抵押贷款银行立即至函仲裁委并相关法院执行庭，以防范贷款风险为由，要求冻结开发商在法院的执行款中属于银行贷款部分的房款。
分析：本案涉及的是具有按揭性质的商品房买卖合同的解除。因涉及到案外人该房屋抵押贷款银行的利益，依据相关法律规定法院在审理该类案件中应当追加贷款银行作为第三人参加诉讼，或准许抵押贷款银行作为独立请求的第三人申请参加诉讼（详见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》），将商品房买卖合同与购房贷款合同合并审理。但由于仲裁制度的限制，仲裁庭无权追加贷款银行作为第三人参加本案审理，抵押贷款银行亦无权申请作为独立第三人参加仲裁。因此仲裁庭仅能就房屋买卖合同单独审理和裁决，其结果势必加重一方当事人的风险，影响到案外人贷款银行的权益，难以做到案结事了还可能引发新的仲裁或诉讼。
为妥善处理该类型案件的纠纷，在现行仲裁的制度的框架下，可根据抵押贷款购房的特点和操作程序上的先后顺序，考虑在裁决主文中予以细化和程序化。即将自负部分的房款与银行抵押部分的房款在裁决主文中分项裁决并在裁决履行上分段实施。即在确定解除购房合同的前提下分项做出如下裁决。第一项：裁决开发商退付购房人自付部分的房款。这样可有利于购房人有充分的时间和能力归还银行的贷款，具备办理该房屋抵押贷款撤销的条件；第二项：裁决购房人于指定时间办理该房屋抵押贷款的撤销手续；第三项：裁决双方当事人于指定时间共同办理房屋买卖登记撤销手续；第四项：裁决开发商于办理该房屋撤销登记同时退还购房人剩余的购房款。
笔者认为，因在购房时房款的自付部分和贷款部分的给付时段不同，主体不同，担保不同，相应的法律后果也不同。因而在退房时分段退付也是完全有理由的。购房时购房人得到的是无抵押的清洁房屋，退房时购房人亦应将撤销抵押的房屋退交出卖人。分段退付在操作上有利于解决房款退付的资金问题，符合房屋买卖资金量大的特点和需求，更有利于处理好购房人、开发商和贷款银行三者的关系，因此也更显公正、必须和便于执行。
综上，商品房买卖关系与以该房屋做抵押的贷款关系是既有联系又有区别的两个不同的法律关系。解除房屋买卖关系不可避免地要涉及到处理房屋的抵押贷款关系，只有把贷款部分的房款处理好了才有利于房屋买卖合同的最终解除。既有利于保护双方当事人的利益也有利于保护案外人银行的利益，切实做到案结事了。因此，鉴于仲裁制度的特殊性，采取分项分段退付的做法是合情、合法和合理的。
后续：该案在法院的主持下双方达成了执行和解协议，最终以分段给付的退款方式完成了退房、退款和还贷，使该案得以圆满解决。
近一年来，本仲裁庭在受理的上述类型案件的审理中，均实行了分项裁决分段给付的裁决方式，取得了良好的裁决效果和社会效果，再无发生申请执行仲裁裁决和申请撤销仲裁裁决的情况。
