房屋买卖合同仲裁案代理词

　首席仲裁员、仲裁员：

　浙江万向光明律师事务所依法接受朱岳某、李某的委托，指派本律师担任其与陈某的房屋买卖合同纠纷一案的代理人。现根据本案事实，结合相关法律，发表如下代理意见，请仲裁庭参考。

　一、本案申请人陈某构成根本性违约，申请人有权依据双方的购房意向书之约定解除双方的意向合同关系。

　双方于购房意向书第九条第2款约定“若乙方违反意向书规定，逾期支付应付之款项的，每逾期一天，乙方向甲方支付总房款的万分之二的违约金，本意向书继续履行，逾期七天，本意向书终止，甲方有权按下述第4条之约定追究乙方违约责任。”该第4项约定“因甲、乙双方单方违约，导致该房屋不能成效的，由违约方应自违约之日起叁日内，向对方一次性支付违约金计人民币贰拾万整，并向丙方支付全额的见证费，同时本意向书终止”。

　双方购房意向书签订后，由于乙方的原因而导致迟迟不能签署买卖合同。为此，双方于2007年8月23日以书面的形式明确了陈某的违约原因及责任，同时双方约定签订合同的日期订为2007年8月26日。由此可见，陈某的违约责任在向仲裁庭提交仲裁申请之前是非常明确的，双方关于签订合同的日期也是截止的，不存在任何形式的顺延。因此，本案2007年8月26日仍未签订合同，当然地应当视为双方购房意向书的终止，朱岳某、李某依据原购房意向书结合陈某签字的违约卡片追究陈某的违约责任，完全是有理有据的，证据确凿、法律关系明确。

　二、本案购房意向书的合同根本目的是签署正式的房屋买卖合同，而非交付房产权证，因此陈某以朱岳某、李某未交付产权证为由主张该两人违约没有事实依据。

　1、双方购房意向书第三条约定“甲方待朱岳某名下的三证办出后交给乙方之日起叁日内由乙方向甲方支付房款人民币叁拾壹万元正，甲乙双方同时签署房屋转让合同。”购房意向书第六条第一项约定“甲方应在该房屋三证办出后叁个工作日内，将该房屋的权属证书即三证交给丙方保管”。由此可见，本案关于三证交给谁进行保管，购房意向书本身也是约定不明的。但是交付权属证书属于买卖合同中交付标的物之后的附属性义务，本身不构成合同主要义务，也就是这项义务不是独立存在的，它必然附属于合同主要义务的履行为前提。

　2、陈某以三证未交导致其不能向朱岳某、李某付钱为由而致使合同不能签署的理由不成立。从法理上讲，作为房屋出卖方的主要权利是接受变卖款，即使卖方放弃接受货款的权利，也并不影响买方要求签署合同并要求转移标的物的权利的行使。如买方认为是卖方的原因而不接受房款，其完全可以公证提存，以示自己履行了合同义务。但是事实上本案并不存在卖方不交三证的情况，也不存在由于三证是否交付的原因而导致不签订合同的情况。本案导致未签订合同的原因完全是在于买方。这一点，在双方的2007年8月23日的卡片中已经得到了陈某的书面的明确确认。

　3、陈某认为朱岳某、李某未交三证而构成根本性违约与陈某自己所签订的卡片内容是完全相矛盾的，这说明陈某之后的说法完全是为了推卸责任。

　在双方的购房意向书中，陈某已经承认了其长期没有签约的违约事实，这一点完全与双方购房意向书第九条第二款相符合，且双方在卡片中对于违约金的计算也是完全按照该第九条第二款的规定来计算的。但是在仲裁申请书中，陈某又认为是因为朱岳某、李某未交三证的原因而导致合同未签署，这本身是无法自圆其说的。既然陈某当初就认为是朱岳某、李某的原因而导致合同不能签署，那么为什么在卡片中却只字未提是对方的违约行为，而相反却完全承认是自己的原因导致合同未签？

　三、陈某否认收到通知函，完全是有意回避合同约定解除权这一法律问题。

　本案的解除购房意向书的通知函是根据该意向书第九条第二款所发。双方于合同中所约定的该解除权在法律上属于形成权，即一旦发生该解除权的条件，则一方有权不经对方同意而单方决定解除合同。对方有异议的，只能向法院或者仲裁机构提出异议。本案双方在卡片约定的时间内仍未签署房屋转让合同，且已经有证据证明是陈某的原因而造成，朱岳某、李某当然有权根据合同的约定来行使解除权。在收到解除函之后，陈某却谎称不知，另行两次发函要求继续履行合同，其目的完全是为了回避另一方的解除权问题，企图以在未行使解除权前要求继续履行合同而逃避其应承担的违约责任。根据被申请人及反请求人代理律师的调查，陈某是杭州市国土资源局的职工，朱岳某、李某的解除购房意向书的通知函已经于2007年9月7日被该局邮件收发章所签收，这理所应当推定为陈某收件。退一步讲，无论是解除权一方采取直接送达、邮件送达还是以起诉仲裁文书的方式送达，均只是解除权人行使解除权的一种方式，都不能动摇该解除权的基础。

　四、双方于2007年8月23日的卡片事实上并没有改变双方的原购房意向书，而仅是在该购房意向书履行过程中对于违约责任及补救期间的确定。
本案双方于2007年8月23日所签订的卡片与购房意向书没有实质性冲突，完全是朱岳某、李某与陈某为了继续履行购房意向书而给予的签订合同的顺延。且双方于该卡片中确认签订合同的期间截止到2007年8月26日，这说明双方对于这样的一个法律事实完全是一致的，并不存在违背谁的意愿的情况。既然该卡片已经确定了陈某的违约行为，而该卡片又未涉及到对该违约行为导致合同不能签署的违约金权利的放弃，朱岳某，李某完全有权依据购房意向书主张。

　(综上所述，本案陈某构成根本性违约的证据是充分、确凿的，本案朱岳某、李某没有任何违约行为。因此，请求仲裁庭驳回陈某的无理要求，支持朱岳某、李某的全部请求。