[仲裁研究]关于处理商品房买卖合同纠纷案应注意的几个问题的意见

　　在过去几年中，本会受理的各种类型的民商事案件中，在数量上居第一位的是商品房买卖合同纠纷。因此，正确处理商品房买卖合同纠纷案件，对于维护商品房买卖市场秩序、促进房地产业健康发展、公平保护双方当事人的合法权益，提高本会的社会声誉，都具有重要的意义。

　　近段时间，本会在总结近几年办理商品房买卖合同案件的经验教训基础上，经研究讨论，形成了《关于处理商品房买卖合同纠纷案应注意的几个问题的意见》，供仲裁庭裁决此类案件时参考。本意见未涉及的商品房买卖合同中的其他纠纷，按最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和国家的其他法律、法规办理。

　　一、关于逾期交房的违约金问题

　　（一）出卖人在房地产竣工验收合格之前交付房屋，买受人尚未入住的。

　　出卖人在未取得房地产竣工验收合格证书的情况下将房屋交付买受人使用，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项和第三十八条的规定，其交付行为无效，买受人有权拒绝入住。仲裁庭应当支持买受人依据《商品房买卖合同》提出的要求出卖人支付逾期交房违约金和赔偿损失的仲裁请求。

　　出卖人提出合同约定的逾期交房违约金过分高于买受人实际损失，要求仲裁庭适当减少的。仲裁庭应参照有关部门规定的指导租金标准和实际租金或其它损失的情况，以约定的违约金数额是否超过损失的30%为标准，适当予以调整，其法律依据为《合同法》一百一十四条。出卖人未提出上述请求的，依合同裁决。

　　买受人以约定的违约金数额过分低于因出卖人违约造成的实际损失为由，请求增加的，仲裁庭应在查明事实的基础上，参照有关部门规定的指导租金或实际租金的情况，以实际损失确定其违约金额。买受人未提出上述请求的，依合同裁决。

　　（二）出卖人在房地产竣工验收之前交付房屋，买受人接受房屋并实际入住的。

　　出卖人在房地产竣工验收之前交付房屋，买受人接受房屋并实际入住，只要房屋通过了主体质量验收、消防验收、水电验收、电梯验收和燃气验收，符合人身、财产安全的基本入住条件，仲裁庭应依据《合同法》第七十七条的规定认定双方当事人协商一致，变更了房屋原交付条件的约定，不再支持其提出的房屋交付后的“逾期交房违约金”，但在房屋交付前的违约金应当支持。

　　出卖人实际交付的房屋未能通过主体质量、消防验收、水电验收、电梯验收和燃气验收的，属违法交付，仲裁庭应依据《合同法》第一百二十条的规定，裁决双方各自承担相应的责任，即出卖人承担逾期交房违约责任，买受人扣除相应的房屋使用费。

　　处理这个问题应注意两点：一是买受人以出卖人违法交付为由请求解除合同，仲裁庭在查实后认为符合合同约定解除条件的，应当予以支持。如果买受人对房屋进行了装修，买受人既请求解除合同，又请求支付逾期交房违约金和赔偿装修损失的，仲裁庭应查实违约金是否足以弥补买受人的损失，违约金大于损失的，不再支持装修损失残值；违约金小于装修损失残值的，应予以补足。二是对于违法交付的房屋买受人不请求解除合同，只要求支付违约金的，仲裁庭可以本着不告不理的原则，只依法支持违约金，而不能行使合同的解除权，但在仲裁庭意见部分应明确指出此属违法无效的交付。

　　（三）在出卖人逾期交房，买受人逾期付款的，应如何裁决双方的责任。

　　1、在买受人没有足额支付购房款的情况下，要求出卖人承担逾期交房违约责任的，仲裁庭应注意查明双方当事人履行合同义务的先后顺序。如果依照合同约定，买受人的付款义务在先，出卖人的交房义务在后，仲裁庭应驳回买受人的仲裁请求。如果出卖人的交房义务在前，买受人的付款义务在后的，仲裁庭应裁决出卖人承担相应的违约责任。其法律依据为：《合同法》第六十七条。

　　2、虽然买受人没有足额支付购房款，但买受人有确切证据证明出卖人有丧失或可能丧失履行交房义务能力的情形，即使买受人有先履行付款的义务，仲裁庭亦不宜裁决买受人承担逾期付款的违约责任。如果出卖人违反合同约定逾期交房，仍应承担违约责任。其法律依据为《合同法》第六十八条、第一百零七条。

　　（四）关于逾期交房应以什么标准确定其违约金的问题。

　　1、当事人在购房合同中约定：出卖人逾期交房未超过30天的，应以房款总额的日万分之五支付违约金；超过30天的，应以房款总额的日万分之三支付违约金。在处理逾期交房案件时，仲裁庭应统一按照日万分之三的标准进行理解和处理，不宜前30天按日万分之五进行处理，30天以后的再按日万分之三进行处理，更不能全部按日万分之五处理。

　　2、当事人在购房合同主合同部分约定：出卖人逾期交房的应以房款总额的日万分之三（五）支付违约金；在补充合同中又约定：“……应以房款总额的万分之三（五、一）支付违约金……。因逾期交房给买受人造成损失的，还应当赔偿损失。”对于这样相互矛盾的约定，仲裁庭应当遵循后约定优于前约定的原则进行处理。但需注意的是，如果买受人没有在仲裁请求中主张赔偿损失，仲裁庭应根据请求什么裁什么的原则进行处理，不应代当事人主张损失；如果买受人提出了违约金过低，不足以弥补损失，仲裁庭依据《合同法》第一百一十四条的规定，以实际损失为限给予支持。

　　二、关于逾期办理房地产证的违约金（指导租金）问题。

　　出卖人违反合同约定，逾期未能使买受人领取《房地产证》的，原则上应按照《合同法》第一百零七条和一百一十四条的规定，依合同承担违约责任。但应区分以下几种情况：

　　（一）买受人在已全额支付购房款的情况下，出卖人违反合同约定，未能按期书面通知买受人申请房地产转移登记，或因出卖人原因造成买受人不能按期领取《房地产证》的，仲裁庭应依据合同约定裁决出卖人承担逾期办证违约责任。

　　（二）买受人已支付部分购房款，其余购房款是在出卖人帮助下以银行贷款方式向出卖人支付的，如果贷款合同对办理房地产证的义务没有约定或仍然约定由出卖人办理的，仲裁庭应依据合同约定裁决出卖人承担违约责任。

　　在上述两种情况下，出卖人如提出约定的违约金过分高于买受人损失，要求仲裁庭适当减少的，仲裁庭可在查明事实基础上，将原约定的违约金适当调减；如果买受人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。[page]

　　（三）在抵押贷款合同中，如果银行、买受人和出卖人约定申领房地产证的办证义务由出卖人转移给银行的，应视为出卖人和买受人对原商品房买卖合同办证义务的变更。仲裁庭应根据《合同法》第七十七条的规定，驳回买受人要求出卖人支付逾期办证违约金的仲裁请求。

　　（四）逾期办理《房地产证》并非出卖人的原因或地震、火灾等自然现象原因造成的，仲裁庭可根据《合同法》第一百一十七条的规定裁决部分或全部免除出卖人逾期办证的违约责任。

　　但引用《合同法》部分或全部免除责任应注意三点：一是签订《商品房买卖合同》时这些原因和自然现象是否已经存在；二是这些原因或自然现象对能否办证造成的影响有多长时间；三是查实出卖人有无过错。

　　（五）出卖人交付房产后，但使买受人长期不能领取房地产证的，可否裁决解除合同？

　　买受人购买房屋，其目的除了正常的居住使用外，还应当包括对该房屋进行转让、抵押、出租等权利的行使，因此，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　出卖人虽然已经交付了房屋，但由于出卖人所建房屋系违章建筑、或没有交清地价并经营状况严重恶化等丧失履行义务能力的原因，使买受人领取房地产证的合同目的无法实现的，如果买受人提出解除合同，仲裁庭应当支持。但买受人因居住使用了该房屋，应向出卖人支付一定的房屋使用费，其标准以有关部门规定的指导租金为准；如果该房进行了装修，应对该房的装修残值进行评估，装修费的残值费用由出卖人支付给卖受人。其法律依据为《合同法》第九十四条。

　　三、逾期办证和逾期交房违约责任的时效问题

　　依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的仲裁时效，应从买受人知道或应当知道其权利被侵害之日起计算。即在仲裁时效中断情形出现之前的两年内的逾期办证违约金，仲裁庭应依法予以保护，两年之前的逾期办证违约金则不予保护。

　　同样道理，出卖人逾期交房的违约金是按日进行计算的，也应当从买受人知道或应当知道其权利被侵害之日起计算，只保护仲裁时效中断之前的两年内的逾期交房违约金。

　　四、关于购房定金问题

　　（一）在买受人支付购房定金时，出卖人已持有预售许可证，证据证明在出卖人保留房号（标的物）期间，买受人不支付首期购房款或不签订商品房买卖合同的，属买受人违约。仲裁庭可依据最高人民法院关于贯彻《担保法》意见的规定驳回买受人要求返还定金的仲裁请求。但有证据证明认购书所涉房屋与实际不符或与购房合同内容不一致的，买受人不承担违约责任。

　　（二）在买受人支付定金时，虽然出卖人已领取预售许可证，但证据证明出卖人在应保留房号期间将该房另行出售，且买受人并无过错。仲裁庭可依据《合同法》第一百一十五条的规定，裁决出卖人双倍返还定金。

　　（三）买受人支付定金时，出卖人未能领取预售许可证，一般应认定商品房买卖合同无效，仲裁庭应裁决出卖人返还定金；但在申请人申请仲裁前出卖人已取得预售许可证的，可以认定有效。其法律依据为《合同法》第五十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、二十四条、二十七条和《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条。

　　五、关于销售广告是否属购房合同内容的问题。

　　商品房的销售广告、宣传资料不够明确、具体的，属于要约邀请行为，不能作为购房合同的内容来处理，仲裁庭可在意见中告知当事人向工商行政管理部门寻求解决。但出卖人就房屋开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对购房合同的签订和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，应视为购房合同的内容，出卖人如违反该要约，应当承担违约责任，仲裁庭可裁决解除合同或裁决出卖人承担相应的违约责任。其法律依据为《合同法》第十四条、十五条。

　　六、买受人以银行贷款方式购买商品房，在裁决解除购房合同后购房款的返还问题。

　　（一）由于出卖人逾期交房、交付的房屋不符合约定等原因而被仲裁庭解除合同的，如果买受人在支付了一定数额的购房款后，其余款项是在出卖人的帮助之下以银行贷款的方式支付的，并且贷款合同中约定了出卖人是买受人按期偿付贷款的保证人，或约定了以所购房屋为抵押物，或约定出卖人不按期还本付息时出卖人应回购该房的，仲裁庭裁决返还的购房款应包括买受人直接向出卖人支付的款项和已经向银行还本付息的款项，而不宜将买受人从银行所借款项全部返还买受人。

　　（二）买受人虽系以银行贷款方式购房，但出卖人的借款是通过自己的行为完成的，与出卖人没有关系。如果仲裁庭以出卖人逾期交房为由裁决解除合同，应同时裁决出卖人返还买受人所交全部购房款（含以银行借款方式所交购房款）。但需要指出的是，仲裁庭应注重合同约定，如果合同约定：“合同解除后，出卖人应将买受人所交全部购房款（不计利息）退还，并支付购房款总额10%的违约金”，应尊重约定。

　　七、出卖人交付的房屋不符合合同约定，买受人请求解除合同、支付违约金或赔偿损失的。

　　（一）出卖人交付的房屋不符合双方当事人在合同中约定结构、楼层、使用功能、朝向和面积（误差比绝对值在3%以上）的，仲裁庭应当支持买受人解除合同的请求，并按合同约定裁决出卖人向买受人支付违约金。其法律依据《合同法》第九十四条、第一百零八条。

　　（二）出卖人交付的房屋虽不完全符合合同约定，但不影响买受人正常居住使用的，仲裁庭一般不宜裁决解除合同，但可根据买受人的申请，裁决出卖人承担修复责任；无法修复的，裁决出卖人赔偿损失。

　　八、买受人请求裁决出卖人为其办理《房地产证》，仲裁庭应否予以支持。

　　依据双方当事人签订的《房地产买卖合同》和国家有关法律的规定，拥有办证职权的部门应为有关房地产管理部门，不是出卖人。出卖人只是创造条件并协助买受人向有关部门申请房地产转移登记，因而仲裁庭不应直接裁决出卖人应在××日内为买受人办理房地产证，但应在仲裁庭意见部分加以说明。[page]

　　深圳仲裁委员会调研室