【裁判要旨】 相互负有对等给付义务的合同双方，均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，形成合同长期履行僵局。到起诉之时，由于情况的变化，合同不论是继续履行还是解除，都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。 【案情简介】 　　 王某与徐某系表兄弟关系，原先关系较为和睦。A市某路86号1808室房屋（以下简称系争房屋）为王某所有。徐某早年在外地工作，2002年初返回A市后，王某提供系争房屋给徐某居住。不久，徐某提出购买系争房屋，徐某（买房人）与王某（卖房人）双方遂达成口头协议，由徐某出资27万元购买系争房屋，但未就交易细节作其他任何约定。2002年3月16日，徐某支付了房款15万元，王某出具了收条。此后，系争房屋由徐某与家人实际居住，但剩余房款12万元始终未支付，双方也未办理产权过户手续。在A市房价持续上涨的情况下，王某从2006年起多次提出对房屋重新议价，但均遭到徐某拒绝，双方也一直无法协商一致解决，一直处于僵持状态。 2014年，徐某向法院提起了诉讼，要求继续履行房屋买卖协议，王某则提出反诉，要求解除房屋买卖协议，除非徐某同意参考当前房价再支付房款100万元。 本案审理中，双方均无法提供证据证明是对方违约在先。经查，系争房屋在2013年的市场价已达到180万元以上。 【法院裁判】 原、被告于2002年口头达成系争房屋的买卖合同，本应按约履行。但原告仅支付了部分房款15万元，尚有12万元余款未支付； 被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。 鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，合同履行陷入僵局，无法确定系其中一方违约在先造成，继续履行原合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的，在被告请求人民法院变更（增加房屋出售价格）合同的情况下，法院认为被告有权要求对房价进行调整。 根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例，可酌情确定原告还应支付的房款余款为60万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。 注: 1.情势变更原则定义：情势变更原则，《合同法解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 2.情势变更与不可抗力区别 所谓不可抗力，是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，只要是因发生不可抗力，而导致合同不能履行或造成他人损失的，均可基于法律规定免于承担责任。因不可抗力与情势变更均要求所发生的是“不能预见、不能避免并不能克服”的客观情况，故二者的“情势”常发生重合，但二者仍有区别： 1.客观表现不同：不可抗力表现为人力不可抗拒的自然力，如地震、台风、洪水、海啸、旱灾等（自然灾害），也包括社会异常事件，如战争、罢工、暴动等；情势变更表现为意外事件、社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等事由。 2.适用范围不同：不可抗力为法定免责事由，适用于违约责任和侵权责任；情势变更仅在具有合同关系的双方当事人履行合同过程中，适用免除合同责任。 3.直接造成的后果不同：有些不可抗力造成的后果是绝对不能克服的；情势变更可以相对克服，只是这使合同履行显失公平，不利于债务人。 4.免责程度不同：不可抗力导致合同不能履行，一方当事人当然免于承担违约或侵权责任；在发生情势变更的情况下，即使法院或仲裁机构同意变更或解除合同，并不当然免除该当事人对对方当事人的赔偿或补偿责任。 5.当事人享有的权利性质不同：在不可抗力下，当事人享有延期履行、部分履行或解除合同的权利为形成权，只要不可抗力发生后，当事人履行了附随义务，即可发生法律上的后果，无须征得对方当事人同意；情势变更情形下的变更或解除合同，当事人不能自行决定，须申请人民法院或仲裁机构决定。