案件发生地区：北京市昌平区

审理法院：北京市昌平区人民法院

委托代理人：刘大伟，北京京平律师事务所律师

一、案情简介：

2010年11月10日，原告张某与被告曲某签订了《房屋转让协议》，协议中被告的签字为曲某授权王某代签。在签署案涉房屋转让协议后，原告张某支付了全部购房款及过户费和契税。购买案涉毛坯房屋后原告还进行了统一的增建和自住装修及燃气设施的开通。案涉房屋在2020年12月2日，被崔村镇人民政府通知限期拆除，随后在2021年1月7日案涉房屋被拆除。由于案涉房屋的权属被认定为违建和被拆除，被告所售给原告的案涉房屋权属存在违建的重大瑕疵，造成原告买卖合同目的落空。被告曲某主张其非买卖合同的缔约主体，也未收到过原告的购房款，但原告张某提交了曲某对王某出具的《委托授权书》复印件、北京某银行存储存款凭条及北京市昌平区某经济合作社向被告曲某开具的发票等证据，以此来证明其与被告曲某成立合同关系。

本案的争议焦点主要为：双方合同关系的问题及房屋转让协议效力问题。

1、根据原告张某所提交的证据，法院认为原告有理由相信房屋买卖合同相对方为被告曲某，故可以判断合同主体为曲某和张某，双方成立房屋买卖合同关系。

2、由于案涉房屋未取得相应的规划审批手续，且被相关政府部门认定为违法建筑，现已被强制拆除，故双方之间签订的房屋转让协议无效。

关于张某提出的要求被告返还房款的诉讼请求，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。现合同被依法确认为无效，那么被告负有返还原告购房款的义务。

对于原告要求被告赔偿装修、建房损失的主张，鉴于案涉房屋已经被拆除，不具备评估鉴定的客观条件，法院经综合考虑，酌定装修损失共计70000元，同时双方对合同无效均存在过错，故该部分装修损失应有双方按过错平均分担，各自承担35000元。

二、审判结果及执行结果：

本案一审法院支持了原告的部分诉讼请求：判决原被告双方于2010年11月10日成立的房屋买卖合同无效；被告于本判决生效之日起七日内向原告返还购房款并赔偿装修损失。

三、结束语：

在主张合同无效时，应一并主张对方在合理范围内承担相应的过错责任，以此减少自身损失，快速高效解决类似问题。