《物权法》第17条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

一般情况下，不动产权属证书记载的权利人就是不动产财产的真正权利人。但在少数情形下，权属证书记载的权利人却不是真正的财产权利人。出现登记权利人与真实权利人不一致的原因很多，比如：登记机构的过失而错误登记、侵权人提供虚假材料或隐瞒真实情况骗取登记等等。除此之外，还有一种非常特别的情形：即真实权利人基于某种原因，按照事前达成的口头或书面协议，在约定不动产民事权利不发生转移的情况下，将不动产登记在他人名下，登记机关在没有任何过失的情况下将他人作为真实权利人予以登记。

《物权法》第33条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

如果出现上述第三种情况下真实权利人与登记权利人的不动产归属争议，在登记机构没有错误的情况下，能否重新确定真实的不动产权利归属？本文以一个发生在浙江的案例对该问题进行探讨。

【案例介绍】

2004年11月7日，买房人谢某某与杨某芳的女儿倪某签订了一份《房屋买卖合同》，约定买卖本案讼争房屋。杨某芳支付了谢某某购房定金3万元；

2004年11月8日，就讼争房屋，买房人谢某某与本案被告杨某、张某（杨某芳的父母）再次签订一份《补充协议》，购房人变更为被告杨某、张某；同日双方与房屋中介公司签订《代理合同》，并以示范文本重新签订了《房屋转让合同》；

2004年11月9日，杨某芳从私人账户中支付了谢某某剩余的购房款二十余万元；

2004年11月23日，讼争房屋的所有权转移登记在被告杨某、张某名下；但该产权证书至今由杨某芳持有；

2004年11月28日，杨某芳与谢某某办理物业交接，杨某芳签署了物业交接单；

此后，讼争房屋由杨某芳妹妹及杨某芳弟弟的儿子居住；

2009年10月14日，被告杨某出具字条，载明：讼争房屋系杨某芳自买，我没有钱付出过，特此证明。房产证是杨某芳弟弟代办时挂着我的名字；

原告倪某辉系杨某芳的丈夫，其于2010年6月8日以杨某、张某为被告、杨某芳为第三人向一审法院提起房屋确权诉讼，称：其与杨某芳的夫妻关系恶化。杨某芳于2004年出资以其父母名义购得讼争房屋，并登记在杨某芳父母名下。该房屋依法应属于夫妻共有财产，杨某芳转移财产的行为侵害了其合法权益，为此起诉请求确认讼争房屋为其与杨某芳共有；

被告杨某、张某辩称：二人于2002年将一张金额为30.9万元的存单交给女儿杨某芳保管。2004年，二人通过房屋中介公司准备购买讼争房屋。2004年11月9日，通过杨某芳的账户将房款汇入中介账户，付款回执上注明"杨某房款"，房屋是杨某自己出资购买。购房后，房屋由女儿和孙子居住，杨某芳未实际使用。杨某在2009年10月14出具的字条是杨某芳用胁迫手段骗取的，内容不真实、不合法；

第三人杨某芳辩称：购买讼争房屋的资金系自己私房钱，因与丈夫倪某辉关系紧张，考虑到离婚时的财产分割问题，与兄弟商量后遂将房屋产权登记在父母名下。房屋平时是自己在管理。30.9万元存款属于自己，以母亲名义开设账户。该款用于购买讼争房屋之外的其他房屋。

【法院裁判情况】

一审法院认为：原告倪某辉及第三人杨某芳提供的证据达到了高度盖然性的证明标准，应当认定杨某芳系讼争房屋实际产权人；杨某辩称字条系在被欺骗、胁迫之情况下出具，缺乏有效证据证明；30.9万存款的归属属其他法律关系，可另行主张权利。经审判委员会讨论决定，一审法院于2010年12月17日判决确认讼争房屋为原告倪某辉及第三人杨某芳共有。

被告不服，上诉至二审法院。

经审理，二审法院查明的事实与一审判决认定的事实一致。

二审法院认为：《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，讼争房屋登记在被告杨某、张某名下，二人即为讼争房屋所有人。原告倪某辉及第三人杨某芳如认为自己系房屋的实际所有人，应举证证明当时登记在被告杨某、张某名下存在登记行为错误或者登记理由错误。杨某芳参与了全部合同的签订过程，明知讼争房屋买卖合同的当事人变更为被告杨某、张某，并愿意将讼争房屋所有权登记在杨某、张某名下，所以产权登记机构依据《房屋转让合同》将房屋登记在杨某、张某名下，不存在任何登记过错的情况。虽房款是从杨某芳银行账户上支付，但仅能反映购房款出资情况，所形成的也只是债权债务关系，并不能否定登记效力。被告杨某于2009年10月14日出具的字条，亦不能否定在购买讼争房屋时杨某芳自愿将房屋登记在杨某、张某名下的事实。原告倪某辉及第三人杨某芳提供的证据不足以推翻房屋权属证书的登记效力。原审判决认定事实清楚，但实体处理和适用法律错误。经审判委员会讨论决定，二审法院于2011年8月22日判决撤销一审判决，驳回原告倪某辉的诉讼请求。

【案件分析】

二审法院改判的主要理由系产权登记机构的登记行为没有过错，原告倪某辉及第三人杨某芳提供的证据不能够否定登记的效力。实质上，这一裁判观点涉及对不动产物权变动模式以及《物权法》有关不动产物权登记规定的如何理解问题。

我国法律确定的不动产物权变动模式为：契约+登记，这里的契约就是形成有关不动产所有权转移的合意（即转让人和受让人就不动产转移达成的一致协议）。登记是合意的进一步延续，也是最终确定不动产物权转移的必经程序，但登记并非一个独立的设立物权行为，登记也必须以契约为前提。一般情况下，登记反映契约的约定结果，两者一致。但有时两者也会出现不一致，比如因过失而将契约结果登记错误，比如有人以虚假契约来骗取登记等等。如果出现上述错误登记情况，物权法规定：该更正的更正、该撤销的撤销，其立法目的就是为了保持不动产物权变动的真实性、合法性，保护真实权利人的利益。

本案则是一种特殊的情况，真实权利人基于某种原因，自愿将不动产登记在他人名下，登记机构在登记审查过程中没有任何过错。但是，这种登记并没有真实客观的反映出真正权利人的财产利益。对真实权利人与登记权利人发生财产权属争议如何处理，《物权法》及《城市房屋权属登记管理办法》均没有明确规定。

此时，需要从物权法的立法目的上进行判断。物权法第1条规定的立法目的之一，即是"明确物的归属、保护权利人的物权"。在物权法没有相例外规定的情况下，只要登记的权利不是真实的权利，不论登记机构有无过失，均应当按客观事实重新进行确认登记。《物权法》第19条规定了更正登记和异议登记制度，实际上已经隐含了这层意思----"如果登记权利人认可不动产的真实归属，应当按真实权利人的申请进行更正登记；如果登记权利人不认同不动产的真实归属，那真实权利人可以提供有关证据申请异议登记，并在异议登记后的15日之内向法院起诉确权，登记机构根据法院的司法裁判来确定物的归属"。当然，更正登记与异议登记制度并不是民事确权诉讼的前置程序和条件，只是物权法对真实权利人设置的权利救济新途径。《物权法》第17条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果真实权利人提供出充分的证据证明自己才是不动产的真正权利人，司法机构则应当重新确定不动产的归属，而否定登记的权利。这实际上就是不动产物权变动模式在实践中的具体体现。

清楚了物权法的立法目的和相应规定，在此案中，就不难得出这样的结论：登记机构的登记行为和登记理由有无错误，不是决定是否重新确权和重新登记的限制条件。决定条件是争议不动产的真实契约归属事实。

本案中，被告杨某已经自认：购房款不是其支付，只是办房产证时挂名而以。所以，本案争议事实已经清楚，登记权利人被告杨某并非真实权利人，而另一登记权利人被告张某并没有相应证据证明其为真实契约权利主体、以及否定被告杨某的自认。所以，第三人杨某芳才是讼争房屋的真正所有权人。

另外，二审法院认为第三人杨某芳支付了购房款便与被告形成债权债务关系，实则缺乏双方意思表示之基本事实基础。对民事行为性质的认定，首先要看双方当事人的真实意愿，尔后再看法律规定，本案当事人就购房款均无形成债权债务的意思表示，司法机构不能以自己的认为取代当事人的意愿。