延期办证违约金官司还有办法打吗？ 作者： 萧海燕 　　自今年我市法院系统"会诊"房地产官司以后，有类案件的判决发生了变化，即对交房时开发商没有取得竣工验收证书或竣工验收备案证明，业主入住180天或210天后因办不到房产证，起诉开发商支付延期办证违约金的案件，法院不再支持业主，而以开发商未取得竣工验收证书或竣工验收备案证明，尚不具备支付延期办证违约金的条件为由，驳回业主的诉讼请求。 　　对此判法，业主感到困惑不解：交房时开发商没取得竣工验收证书或竣工验收备案证明，以致后来办不到房产证，明明是开发商违约了，为什么反到判其没事？ 　　现就此问题，分析如下： 　　（一）、业主的诉讼请求所基于的理由是"延期办证"，粗略地理解，业主入住后长期办不到房产证，"长期"得不合理，难道不是"延期"吗？但"长期"与"延期"不相等同，办不到房产证的原因也不是"延期"，而是开发商没取得竣工验收证书或竣工验收备案证明，所以业主的诉讼请求乃"无因之请"，被驳回也就不足为怪了。 　　（二）、法院是不是在袒护开发商？有人说法院出台这条"会诊措施"是出于我市扶持房地产业、保护开发商的需要而制定的。是否有此内情，不是本文讨论对象，而从上述法律分析看，法院并没有偏袒开发商。 　　（三）、开发商负有什么样的责任？在预售合同约定的交房日期，开发商没取得竣工验收证书或竣工验收备案证明就交房，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《深圳经济特区房地产转让条例》第六十条规定，此种交付行为无效。既然如此，则开发商构成延期交房，应负延期交房的违约责任。 　　（四）、业主已经入住了怎么办？业主的入住并不能使开发商的交付成为有效，不论业主是否存在验收上的过错，因为未经竣工验收就交付房屋的行为违反法律规定，即使业主毫无异议、与开发商完全两厢情愿也无济于事。但当业主欲向开发商主张延期交房违约金时，却发现，由于已经入住，不适用合同中关于延期交房的条款了。现实生活中这类纠纷大量存在，而预售合同中却没有对此加以约定，不能不说是合同的一大缺陷。不过，业主入住后实际使用了房屋实际享有了一定的利益，从公平原则出发，业主所获的这些利益应当抵消开发商的相应责任。(2002.12.20)