一、警方破获二手房交易合同诈骗案

  近期,巴南区公安分局在重庆市公安局经侦总队的指导下,成功破获以二手房交易为幌子实施合同诈骗的系列案件。

  据嫌疑人交代,该诈骗团伙以“投资炒房”等名义,同房产中介人员串通,与卖房人签订二手房买卖合同,并按正常流程支付首付款,办理银行按揭面签,再将房屋过户到指定的“代持人”名下。随后,团伙人员开始了一系列“操作”:不将过户后的房产证拿去办理后续的银行按揭手续,转而将已过户的房产抵押给其他金融机构以获取贷款,最终所贷款项悉数转入了该团伙名下。当卖房人催要剩余房款时,该团伙则以各种借口推脱敷衍,或仅支付少部分款项继续拖延时间,最终令卖房人无法及时获得全部房款。由于过户后的房产已被抵押给金融机构等第三方,且“代持人”名下通常不会有其他足额资产,受害人对“代持人”进行民事诉讼,在胜诉后也存在着经济损失无法及时、足额追偿的风险。

  目前13名犯罪嫌疑人已被检察机关批准逮捕,案件仍在进一步侦办中。


  二、二手房交易合同需要注意什么

  第一、注意交易房屋的权属情况,主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人,根据我国法律法规的有关规定,司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让,另外,共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。

  第二、注意审查房屋价款、其他费用及佣金,房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商,但是,在实践中,大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的,因此,为防止不法中介故意抬高房价牟利,有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价,最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外,还要明确交易税费的承担,另外,有些房屋有附属设施的,也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额,并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。

  第三、必须对付款方式进行明确、具体的约定,这是签订二手房买卖合同最为关键的一点,交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付,委托中介机构代收、代付能够适当降低风险,目前,房款一般分三笔支付,除定金外,还有首付款和尾款,每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外,如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易,对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。

  第四、注意对交房情况进行严格审查,包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间,交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。

  第五、注意确定违约责任条款和救济方式,确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生,维护守约方的权益,合同应该对如何承担违约责任,违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁,买卖双方可以选择适用,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

  三、二手房交易合同违约金多少

  (一)法律中并没有明确规定违约金上限数额,但不超过实际损失的百分之三十;

  (二)约定的违约金低于造成的损失的,当事人是可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;

  (三)约定的违约金高于造成的损失的,指的是过分高于,那么当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;

  (四)当事人的约定违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为过分高于造成的损失。