前几个月碰到一个之前咨询的客户又过来咨询。她主要是拆迁咨询的事情,宅基地被认为存在超建等违建情形,不能按照实际建筑面积全部赔偿。本律师在了解案件情形后,详细跟她分析了案件,得出的结论是案件存在很大的败诉风险。

所以他从我这里咨询完以后,咨询了其他所的律师,该律师代理后,告的是所在地街道办事处,但案件一审二审都被法院驳回。所以又过来咨询我,看了下法院的判决,法院判决的思路基本大致跟本律师分析的思路一致。于是还是很遗憾。

因为她这个案件主要存在以下问题:

一、所在地街道办事处与村民签订拆迁补偿协议,肯定是要依法办事,根据村民的合法建筑来的,不能擅自对违法建筑进行赔偿,否则会被依法追究相应责任。

二、接下来首先需要解决的是房屋部门建筑面积合法问题,不存在未经审批超建等违建情形。按照法律规定县国土资源行政主管部门为农村宅基地确权登记发证的职能部门,所以要先找县政府确认宅基地建筑面积全部合法。

三、建筑面积是否全部合法呢,必须要符合国家,浙江省规定的标准

相关法律:

《土地管理法》于1986年经审议通过,并于1987年正式实施,该法规定农村居民建造房屋使用的土地,不得超过省、自治区以及直辖市规定的标准。

根据《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》浙政办发〔2014〕73号(三)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2009年12月31日,农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地,但建房者符合建房条件,且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的,经本农村集体经济组织同意并公示无异议,在对规定面积标准内的未批部分进行处理(处罚)后,按土地利用现状补办用地审批手续,并按批准面积确定宅基地使用权。

实际情况:

她家的房子是2000年上半年翻建,共建3.5间(3.8*10*3,2.1*10*1),占地面积142.6平方米,2021年5月拆迁时经测量建筑面积431.34平方米,其中一间3.8*10被认为违法,不予赔偿。房产证也并未记载违建房屋。另外她家已经签订了拆迁补偿协议。

虽然她主张她家签的只是对街道办认可的面积确认,对未认可部分保留异议权。并且该部分房屋,2001年的时候按照当时的规定是可以交罚款补办出来的,当时他们已经向村委会交了罚款,但因为村委会逾期向区政府提交申请,导致自己未通过审批。村里的解释是因为她家交钱太晚了了,过了政策时效。但她坚称村里既然收了钱也没退,也没告知,那就应该认定是合法的。

不过本律师认为,房屋建筑面积是否全部合法和村委会违规收取罚款是两回事,村集体违法可以追究当时相关负责人的责任。至于宅基地建筑面积是否合法,应向区政府提出异议,甚至行政诉讼。但区政府在审批的的时候必须按照法律规定。村委会属于村民自治组织,不属于政府职能部门,故政府不可能为村委会的行为买单。何况她家已经签了拆迁补偿协议,不可能再对同一处房屋二次确权,赔偿的。

所以如果只是对拆迁补偿认定面积不满,单纯起诉要求按照实际建筑面积赔偿,肯定得不到法院支持。不过可以追究村委会当年经办人员的责任。