我国法律明确禁止企业之间互相融资,企业的融资渠道主要是通过相关的金融机构。而《贷款通则》对其贷款有着极其严格的限制，需要企业提供担保，目的是为了防止金融风险，维护社会的稳定。因房地产有着巨大的价值，成为多数企业贷款融资的首选。通常情况下，抵押权之间的冲突发生在同一标的物上设定的多个抵押权之间，其前提是标的物是相同的。但在一些特殊情况，数个抵押物之间系重合或交叉但又非完全同一的关系，此时的抵押权之间的矛盾更为突出，典型的就是房地产抵押。笔者针对房地产抵押担保中存在的主要法律问题谈谈自身的看法。 一、非房地产企业（以下称企业）的抵押担保相关问题。 1、尽管我国目前已经建立不动产登记制度，但是各项制度并不完善，如土地的使用权和土地的所有权及其他的不动产登记属于不同的部门，各个部门之间的衔接也并没有形成。因此现实中我国的企业在房地产抵押中常有房产和地产分别抵押。那么两者的效力如何？是否构成再抵押？抵押权人是否分别分别享有优先受偿？其抵押权又该如何实现呢？ 首先土地使用权是民法上的用益物权，客体具有永久不可移动性，权利登记具有排他性。房产是自物权，即所有权。主体是房屋的的所有人。因此土地使用权和房屋所有权时两种不同性质、不能相互替代的、各具有价值的物权，因此土地使用权和房屋产权是独立的权利类型。尽管《物权法》实行不动产统一的登记制度，但是现实中两个部门却是分开的。其次《物权法》182规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的视为一并抵押”从此可以得知我国目前采取“房随地走，地随房走”的抵押原则。 从以上分析可以就本问题得出，两个抵押合同均分别登记且没有其他导致担保合同无效的情况下，两个抵押合同均为有效。且因法定抵押无需公示，两个抵押合同均具对抗效力，此时可以根据抵押权设定的先后，也即抵押登记的先后，来实现抵押权的顺位，也即是实现抵押权时土地和房产同时可以拍卖，对第一顺位权人优先受偿。尽管看似对第二顺位抵押权人来说不公平，但是可以理解为第二顺位权人没有尽到注意义务，法律推定其了解《物权法》182条。但是我们也不能理解为是房地产的重复抵押，因为是法律禁止的；或者余额抵押，因为房产和地产是两物。这样在最大限度内保障社会的公共利益，金融机构无疑是愿意看到的。 2、对《物权法》182条“一并抵押”的理解是指，只办了土地抵押权或者房地产抵押权，均视为另一项也一并办理了抵押，既办理了土地使用权抵押，等于也办理了房地产抵押，反之也是如此。这样规定的核心是为了防止抵押人逃废金融债权，损害债权人的合法利益。我们举例来说，企业在建设用地上办理了抵押，房屋建成后，又以房产抵押办理贷款，当土地使用权解除后，按照《物权法》的规定，房产抵押不但有效，而且范围自然扩大了，对接触抵押权的土地使用权来说，银行不但享有房产抵押权，同时还享有土地使用权抵押权。 二、房地产开发商（下称开发商）抵押担保的问题。 1、房地产开发是一个周期较长、投入资金较大的过程，开发商成为最普遍运用抵押物的。我们现在举例来看看其中的问题，一开发商在获得土地使用权后，对该土地设定抵押权以获取贷款；楼房兴建后，该开发商又对在建工程设定抵押获取贷款；同时，该开发商开始出售期房，期房买受人又以期房为抵押物从银行获取贷款；楼房盖成、完成初始登记后，开发商又以所有者的身份将整个大楼作抵押获取贷款。上述抵押除房屋期权抵押属权利抵押外，其余均为物的抵押，当存在两种及两种以上的抵押权时，效力冲突势不可免。 2、上述抵押解决的规则是A、根据高院的司法解释和《合同法》286条认定建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其它债权规定分析得知，预购商品房抵押的效力时优先于在建工程价款优先权的，而在建工程价款又优先于其他的抵押权和债权，由此可见预购商品房的抵押效力应优先于另外三种抵押。既房地产开发过程中，开发商已将土地使用权先做抵押，该最先设定的抵押权效力也无法取得优于商品房预售的地位。当然这种优先权损害了前位抵押权人的利益，但是生存权应当优先，经营利益退而其次。 3、如果将预售商品房抵押别除后，对于其他房地产抵押应该遵循按照登记的先后顺序清偿，顺序相同按照比例清偿。但是在建工程抵押必须转化成房屋后在进行房屋抵押登记，否则不能对抗后设立的房屋抵押权。 鉴于房地产抵押十分复杂，由于法律的滞后性，目前的规定已经不能满足实际的需要，建议对担保法出台更加详细的规定，既符合法理又对权利人给于充分的保障，适应我国的社会主义经济建设。