商品房交付后主张退房的条件 泰和泰（北京）律师事务所 黄艳 案例一 某业主起诉某开发商，称房屋交付查验时因发现存在部分墙体不平，有裂缝、厨房卫生间有水迹、窗户五金损坏推拉不利等问题，拒绝收房。至今开发商未整改完毕，要求解除合同退房。开发商辩称其已满足合同约定的交付条件，不同意退房。法院经审理认为业主所主张质量问题属保修范围，由于双方未约定发生保修范围内质量问题可退房，故驳回业主解除合同的请求，但要求开发商承担保修责任。 案例二 某业主起诉某开发商，称所购房屋一间卧室相对应的楼上房屋格局是卫生间，认为房屋存在质量问题严重影响其居住，要求解除合同退房。开发商辩称其已符合合同约定的房屋交付条件，业主已收房，且房屋不存在质量问题，不同意退房。法院经审查认为，现有上下楼房屋的设计严重影响业主居住，且不可能整改，故支持业主的退房请求。 律师分析：商品房买卖纠纷中，经常会出现业主要求解除合同退房的情况，那么什么情况下法律会支持退房请求什么情况下不会支持呢。这要从法律规定和合同约定两个方面考虑。 首先，合同约定有解除条件的从合同约定，约定条件具备时，权利方有权主张解除合同。此处需要特别说明的是，由于北京市建委于2008年1月1日颁布实施了《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》，在2007年12月修订的《北京市商品房预售合同》第十五条第（一）款和第（二）款补充了条款约定，根据该条款，如商品房为住宅的，不仅出卖人必须承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；而且买受人还可以选择当查验该商品房时发现其质量或其他问题的，要求开发商按逾期交房承担违约责任。新的示范文本增加此条款当然是为了进一步保护业主权益，但也必须看到，选择该条款也可能引发一些矛盾。因为，房屋建设不是机械化的统一生产，不可能保证每个房屋质量统一，也不可能保证不存在一些划痕、凹凸不平或开裂的质量问题，再加上不同业主对事物的要求严格度不同，如选用此条款，可能产生某些业主以任何无论大小的质量问题为由，都可以决绝收房，而开发商要为此承担逾期交房违约责任，这对开发商将是极大的压力。因此，在未来的预售合同签署中，开发商与业主必然会因此条款如何选择适用而发生矛盾。 其次，合同无约定情况下，需要看是否有法律规定的解除合同的情况发生。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了房屋交付后可解除合同的两种情况，一是第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”二是第十三条规定：“ 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第一种情况的规定比较明确，通常通过有资质鉴定单位的鉴定，确定存在主体质量问题，就可解除合同而且必须解除合同。如属于保修范围内普通质量问题的，可要求开发商履行保修责任但不支持退房。故上述第一个案例中法院没有支持业主的退房主张。第二种情况没有规定具体的认定标准，什么样的质量问题属于严重影响居住呢？对此，法官有权根据具体情况行使自由裁量权。我们认为，“严重影响居住”应是所存在的质量问题足以影响居住，其不可修复或不宜修复。此质量问题既包含施工问题也包含设计问题，判断是否影响居住则从社会习惯性可接受的居住条件和居住环境考虑，需符合常人生理和心理及社会风俗习惯的正常标准。上述案例二中的质量问题就属于设计问题，卧室处于卫生间下是违反人的正常居住心理的，且该设计问题不可修复，故法院支持了业主的退房主张。