仲 裁 答 辩 书
答辩人：湘潭xx房地产开发股份有限公司
答辩人因与申请人邓xx引资开发合同纠纷一案，现提出答辩意见如下：
一、答辩人与申请人于2004年10月21日签订的《引资开发协议》无效，理由如下：
1、《引资开发协议》形式上是合作开发房地产合同，实质为土地使用权转让合同。
根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第14条的规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，由此可见，合作开发房地产合同必须具备“三共同”的特征，否则就不成其为合作开发房地产合同。本案中，答辩人与申请人形式上虽是合作开发房地产，即答辩人提供建设用地，申请人提供建设资金，双方合作进行开发，但实际上并非如此，而是答辩人出地，申请人出资，由申请人以答辩人的名义成立项目部单独经营，答辩人只收回前期土地成本和收取固定利润共计120万元，答辩人不承担合作开发项目的经营风险。申请人借款给答辩人的目的也是为了得到该宗土地的开发权，其在《申请书》也非常明确地表示：答辩人是以“土地换出路”，“引进真正有开发能力的人”，“将公司历年来对该宗土地的投入成本及可以获取的最大利润尽最大限度的通过以借款形式的引资一次性收回”，《引资开发协议》也是“在不使被申请人公司利益受到任何损害的前提下，将土地开发的风险全部以概括委托的形式全部移转于投资人身上”，“被申请人无实体权利可言”，甚至在《国土证》颁发后的第二天，申请人即以其个人名义向市国土资源局申请对该《国土证》的抵押手续进行冻结，申请人完全是以土地使用权人的姿态自居。根据《解释》第24条的规定，这种提供土地使用权的一方当事人只收取固定利润，不承担经营风险的合作开发房地产合同应认定为土地使用权转让合同。
2、《引资开发协议》依法属无效合同。
（1）、根据《城市房地产管理法》第29条的规定，以出让方式取得的土地使用权转让时，必须要具备两个法定条件，二者缺一不可：一是已经支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上。本案中，《引资开发协议》签订时，答辩人根本就没有取得土地使用权证书，取得土地使用权证书的时间是2005年12月30日，完成25%以上的开发投资总额也就无从谈起，因此，在不具备土地使用权转让的两个法定条件的情况下签订的土地使用权转让合同当属无效则无庸质疑。
（2）、答辩人属于股份有限公司，注册资金为1010万元，其中国有股占79.82%，为国有控股公司。本案中，湘潭市土地储备中心2005年5月8日与答辩人签订的《国有土地使用权预收购合同》明确答辩人对该宗土地的前期投入费用为258万元，而《引资开发协议》却只要求申请人向答辩人缴纳土地成本和利润共120万元，120万元远远低于答辩人的前期投入258万元，成本都无法收回，又何来利润？毫无疑问，这明显损害了国家利益，导致国有资产流失，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，这种损害国家利益的合同无效。
（3）、《引资开发协议》中申请人向答辩人缴纳土地成本和利润共120万元的约定属于保底条款，最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解释》已经明确了这种保底条款的无效性。
二、申请人在合作办理2005GT004号地块国土手续的过程中，也未履行自己的义务，双方已无继续履行合同之可能。
2004年10月21日，申请人与答辩人签订的《引资开发协议》其实是两个合作关系，其一是合作取得该宗土地的使用权，其二是办妥国土手续后如何合作。即便申请人在前一合作过程中全部履行了自己的义务，顺利地取得了国有土地使用权，双方第二步合作的细节问题都有待进一步约定、细化，如此简单的《引资开发协议》根本无法履行，相信申请人也不敢冒然担任这个项目经理，问题的实质是在前一个合作取得该宗土地的使用权的过程中没有履行自己的义务：
1、 签约时约定借款200万元，但申请人只
借了180万元；
2、 《引资开发协议》签订时，答辩人是
全权委托申请人办理该宗土地的国土手续，
并承担因此发生的各项费用，但申请人并没
有履行协议规定的义务，该宗土地的摘牌工
作及其他土地使用权出让手续都是由答辩人
自行完成的，且答辩人承担了绝大部分的办
证费用。申请人认为其办理了该宗土地出让
前的各项手续，处理好了拆迁户纠纷，搞好
了测量，搞好了规划，做好了评估，完成了
确权等工作完全是空穴来风，毫无事实依
据。
3、《引资开发协议》第二条明确规定国土手续办妥后，只是可由申请人担任项目经理，而不是必须、一定由申请人担任项目经理，且“具体合作开发事宜另行商定”，答辩人现作为项目开发的合法主体，完全有选择与谁合作、不与谁合作的自主权，任何人都不能干涉，因此申请人强行要求答辩人与其继续合作，签订有关开发具体事项的补充协议只是其一厢情愿。
三、关于申请人请求确认其实体权益总和为353万元的问题。
答辩人只承认申请人借款180万元和办证支出的费用35万元。关于35万元费用的问题，答辩人认为，其一，此35万元费用并非申请人所称的土地出让金，因为土地出让金已由答辩人申请市财政抵扣；其二，此35万元是刘关云等人邀请申请人参与，并由他们找申请人组织的资金，与答辩人无关。至于申请人主张其因合同所投入的成本和利润138万元完全是无稽之谈，答辩人绝对不予认可。
四、关于申请人认为答辩人与其代理人（指刘xx、杨xx）“私自”签订《土地开发协议》一事。
答辩人认为，首先，刘xx、杨xx并非申请人的代理人，而是刘xx等人先与申请人签有一份合作协议，后来刘xx等人发现申请人根本不是合法的项目开发主体，感到受到了蒙骗，方与该项目的真正合法的开发主体即答辩人签订协议；其次，双方签订协议不是私自；其三，该《协议》是否具备法律效力，不是由申请人说了算，而是要依据事实与法律，由仲裁机关或人民法院来认定；其四，该《协议中》虽然约定按1.5%收取管理费，但并不代表可以证明“目前的行业操作习惯”，此《协议》只是答辩人与刘xx等人内部协议，与其他人无关，至于收取多少管理费，也是双方当事人共同协商的结果，不能想当然地认为别人是多少，申请人也应该是多少，这是不现实的，在实践中也是行不通的。
综上所述，答辩人与申请人签订的《引资开发协议》因不具备土地使用权转让条件，且损害国家利益而属于无效合同，双方已无继续履行合同的可能。请求仲裁委依法、公正处理，以维护答辩人与申请人的合法权益。
此致
湘潭仲裁委员会
答辩人：湘潭xx房地产开发股份有限公司
代理人:王湘屏 陈优 律师
2006年9月16日
