反请求仲裁申请书

申请人：湘潭xx房地产开发股份有限公司。

法定代表人：唐xx,该公司董事长。

住所：湘潭市xx路xx大厦xx楼。

被申请人：邓xx,男,xx岁,住湘潭市xxx。

申请事项：

依法确认申请人与被申请人于2004年10月21日签订的《引资开发协议》无效。

事实与理由：

1、《引资开发协议》形式上是合作开发房地产合同，实质为土地使用权转让合同。

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第14条的规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，由此可见，合作开发房地产合同必须具备“三共同”的特征，否则就不成其为合作开发房地产合同。本案中，申请人与被申请人形式上虽是合作开发房地产，即申请人提供建设用地，被申请人提供建设资金，双方合作进行开发，但实际上并非如此，而是申请人出地，被申请人出资，由被申请人以申请人的名义成立项目部单独经营，申请人只收回前期土地成本和收取固定利润共计120万元，申请人不承担合作开发项目的经营风险。被申请人借款给申请人的目的也是为了得到该宗土地的开发权，其在《申请书》也非常明确地表示：申请人是以“土地换出路”，“引进真正有开发能力的人”，“将公司历年来对该宗土地的投入成本及可以获取的最大利润尽最大限度的通过以借款形式的引资一次性收回”，《引资开发协议》也是“在不使被申请人公司利益受到任何损害的前提下，将土地开发的风险全部以概括委托的形式全部移转于投资人身上”，“被申请人无实体权利可言”，甚至在《国土证》颁发后的第二天，被申请人即以其个人名义向市国土资源局申请对该《国土证》的抵押手续进行冻结，被申请人完全是以土地使用权人的姿态自居。根据《解释》第24条的规定，这种提供土地使用权的一方当事人只收取固定利润，不承担经营风险的合作开发房地产合同应认定为土地使用权转让合同。

2、《引资开发协议》依法属无效合同。

（1）、根据《城市房地产管理法》第29条的规定，以出让方式取得的土地使用权转让时，必须要具备两个法定条件，二者缺一不可：一是已经支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上。本案中，《引资开发协议》签订时，申请人根本就没有取得土地使用权证书，取得土地使用权证书的时间是2005年12月30日，完成25%以上的开发投资总额也就无从谈起，因此，在不具备土地使用权转让的两个法定条件的情况下签订的土地使用权转让合同当属无效则无庸质疑。

（2）、申请人属于股份有限公司，注册资金为1010万元，其中国有股占79.82%，为国有控股公司。本案中，湘潭市土地储备中心2005年5月8日与被申请人签订的《国有土地使用权预收购合同》明确申请人对该宗土地的前期投入费用为258万元，而《引资开发协议》却只要求被申请人向申请人缴纳土地成本和利润共120万元，120万元远远低于申请人的前期投入258万元，成本都无法收回，又何来利润？毫无疑问，这明显损害了国家利益，导致国有资产流失，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，这种损害国家利益的合同无效。

（3）、《引资开发协议》中被申请人向申请人缴纳土地成本和利润共120万元的约定属于保底条款，最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解释》已经明确了这种保底条款的无效性。

综上所述，申请人与被申请人签订的《引资开发协议》因违反法律、法规的规定属于无效合同，请求仲裁委依法、公正处理，以维护申请人与被申请人的合法权益。

此致

湘潭仲裁委员会

申请人：湘潭xx房地产开发股份有限公司

代理人:王湘屏 陈优 律师

2006年9月16日