代 理 词

尊敬的审判长、审判员：

　　我受湘潭市xx房地产开发有限责任公司（以下简称xx公司）的委托，出庭参加今天的庭审活动，现向法庭发表如下代理意见，请法庭予以采信：

一、由于市xx基建办既非法定的房地产开发企业，也非能依法独立享有民事权利承担民事义务的其他组织，其缔约能力存在法律上的障碍，因而不能作为商品房的出卖人对外与买受人签订《商品房买卖合同》，且市xx综合服务楼未取得《商品房预售许可证》，不能进行商品房预售，所以本案中曹xx与市xx基建办签订的《房屋购销合同》因违反法律的强制性规定而致使其属无效合同。

二、xx公司向雨湖xx保险公司出具的《承诺书》作为《房屋购销合同》的从合同因主合同无效而无效。xx公司对合同的无效没有过错，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第8条的规定，xx公司不承担民事责任。

三、本代理人在开庭前到房屋现场调查，发现本案中曹xx所购买的门面已被市xx基建办重复售予一个叫朱xx的人，朱xx又将该门面对外出租，因而回购该门面在法律上难以实现。

四、根据雨湖xx保险公司发出的《关于限期还清购房贷款的通知》，雨湖xx保险公司最迟应在2004年8月20日之前要求xx公司承担保证责任，但雨湖xx保险公司直到2004年10月20日才向法院提起诉讼，显然已过保证期间，根据《担保法》第26条第2款的规定，xx公司的保证责任依法应当免除。

五、退一万步而言，即使《承诺书》有效，xx公司的保证责任不免除，但雨湖xx保险公司在起诉前仅替曹xx向市xx银行xx分理处偿还了很少一部分贷款，所以雨湖xx保险公司对xx公司的债权还处于一种不确定状态，只有将这种期待债权转化为现实债权后方能要求xx公司清偿，故雨湖xx保险公司现在起诉xx公司没有事实和法律依据。

综上所述，请求法庭以事实为依据，以法律为准绳，依法驳回雨湖xx保险公司对xx公司的诉讼请求，维护xx公司的合法权益。

谢谢审判长、审判员。

湘潭市xx房地产开发有限责任公司

代理人：陈优

二00五年九月二十日