一、（房地产法）关于已出售宅地基房动迁的问题
问：我家93年出售了一处农村房屋，宅基地证一直是我家的名字。卖掉该房屋后，我家在别处又另购了一处农村房屋，但是购买的那套房子的宅基地证不是我家的名字。现在的情况是，我家卖出去的宅基地证写的我家名字的房子遇到动迁，现在规划组跟我说，这套房子的动迁跟我家没有关系了。那这样的话，等于我家没有任何的宅基地证了，像这种情况，我该怎么处理？我现在是要求两个选择：一个是要享受这次动迁。另一个是，如果不享受动迁的话，我家买的那个房子政府给予办理宅基地证，写我家的名字。另外，如果我起诉政府的话，流程该怎样？
答：根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。但是从该规定内容看，似乎并未禁止农村居民在出卖自己宅基地后，再行购买宅基地。因此，你可以据此向农村宅基地登记管理部门申请将新购的宅基地的姓名登记为你。如果登记部门认为不应予以登记的，你可以向法院提出行政诉讼。具体流程，主要有聘请律师、调查收集证据、起诉、开庭审理、判决。
二、（房地产法）租房合同能否解除
问：租房（合租），入住后，和其入住的室友聊天过程中了解到彼此房价，在对比后，明显我的房价高于别人，价值高于实际，找房东协商，协商未果，房东以合约1年为由，不予理会，交费形式为付二压一，如若提前离开，压金不予退还。现我该如何解决？问题补充：合同其中一条为提前退房提前一个月和房东协商，另外，在我租的时候，不了解其他人的房价，在事后才了解到自己的高于别人。
答：如果你的租房价明显高于市场价许多，并且有证据证实租房合同存在重大误解、显失公平法律规定的可以撤销的情形的，你可以要求撤销该合同。
三、（房地产法）租房纠纷
问：我今年3月租了一套私房，合同上是签1年租房时间，每月1900元，三个月预付一次，押金1900，现在我住了7个月，上个月刚预付了三个月的房租，我现在不想租了，他要退下面两个月的房租给我吗？
答：要看你们合同中对违约责任是如何约定的。由于你提前解除合同，属于违约行为，应按合同约定的违约责任方式处理。违约责任规定承租人提前解除合同出租人有权扣押剩余租金的，应按合同约定办理。没有约定的，出租人可以通过举证，要求承租人赔偿实际造成的损失，并在承租人预交的剩余两个月的租金中扣除。不足部分出租人可继续要求承租人赔偿。
四、（房地产法）房产纠纷
问：今年8月中旬我在x行七宝购置了一套二手房！由于房东说产证没下来要到8月底才能出产证！所以当时中介把合同上标明了最晚转让日期为10月一号！并要求我在规定的日期内把首付款全部付完总计有81万！9月底的时候房东说房产商没能把产证办下来！要我继续等！具体日期还不知道。可是9月底现在国家出来很多政策本来我可以有个个税抵契税的现在都不能抵了！对我在经济上造成了部分的损失！多次跟中介和房东交涉都没什么结果！还有合同上写明如果在10月一号我没签订到合同的话可以要求房东终止合同并要求20%的赔偿！不过前面写明了不是房东的问题！请问大律师我这个合同能不能终止并等到相应的赔偿呢？
答：由于房屋没有产权证是不能过户交易的，因此你可以以合同客观上不具备履行的条件为由，要求解除合同，并根据对方过错情况要求承担适当的违约责任。
五、（房地产法）买房中的问题
问：因结婚要购入一套二手房。卖房的女房东提供的产证上是她和她父亲的名字，中介亦表示此房买卖无问题。但在办理产证的过程中，其老公忽提起诉讼，要求成为房产共有人，事后才知他们在打离婚诉讼官司。所以此房子暂时被法院冻结。我现已将100多万前期的费用支付于女房东，但还有贷款60万银行尚未支付。女房东表示愿意将80万压到法院保证房子继续交易，但此方案是否可行不得而知？此事情已经拖了一个月多，按合同条约已经可以解除合同，并要求赔偿总额的20%，我也犹豫是否应该起诉他们？起诉对象包含中介否？
答：女房东表示愿将80万元押到法院的行为，不能保证你可以合法取得该房的产权证，因为如果法院认定该房系夫妻共同财产，老公不同意售房的话，该房无法出售。再加上房产调控的因素，因此你可以考虑解除合同，要求对方承担违约责任。你与房东签订的是买卖合同，与中介签订的是居间合同，属于两个不同法律关系，应分别起诉。由于中介未尽尽职调查职责，没有查清房屋的真实产权情况，便撮合你们双方成交，导致房屋无法成交，其主观上具有过错，你可以要求其承担违约责任。
六、（房地产法）关于承诺的问题
问：承诺是合同的一种吗？能用合同法来解决承诺的问题吗？下面的这种承诺是否可以看作是合同中的格式条款吗？ 《放弃动迁安置房购买承诺书》 **区动迁安置部：兹由我**村**号动迁家庭户，应安置**期房。现因家庭具体情况，决定放弃本次动迁安置房的购买权，现时放弃**区**号文人均**平方米/人。家庭人员居住自行解决（无过渡费），由此引起的家庭居住困难与拆迁人、镇安置办、动迁公司无关。特此承诺 承诺人*** *年*月*日。这份承诺是他们准备好的。而签这份承诺是为了拿到动迁款（之前和他们签的房屋拆迁补偿协议中的动迁款）使用，而且必须签这份承诺才能拿到动迁款。许多和我一样情况的人也是签了同样的承诺才拿到钱。现在总觉得他们要我们那样做好像不公平，我拿本该属于自己的钱，他们为何一定要我们承诺放弃被安置的权利。因此在网上学习合同法，弄的一知半解。我现在是否可以用合同法39、40条来反驳他们该条款（承诺）无效吗?该怎么办？望好心人帮助！先谢谢了！
答：合同法第39、40条主要是讲格式条款的内容是否有效的问题，其中提到格式条款具有合同无效和合同可撤销情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该规定与本案是具有一定适用性的，可以参考适用。因此你可以提出该承诺无效或者可以撤销。拆迁安置补偿的两种形式有货币补偿和房屋配套安置补偿两类，如果货币补偿是符合有关拆迁政策规定的，那么你当然就无法再继续要求房屋配套安置补偿，动迁组让你签这份协议的目的也许就在于此。但这份协议的内容与上述规定不符，实际上是说你们主动放弃拆迁安置补偿的所有权利；凭此协议，以后动迁组完全可以要求你们归还安置款。这显然会侵害你们的合法权益。
七、（房地产法）怎样才能把违约费用降至最低？
问：我母亲于2006年，与其他购房人签订一份房屋转让合同（此房屋为无产证的动迁房），合同价为645000元，合同约定一方违约须赔偿另一方100000元。请问律师，这份合同是否具有法律效力？是不是可以使其无效或可撤销？不管怎样赔偿是肯定的，但怎么赔赔偿多少才可以拿回房子(毕竟目前的房价和四年前已经今非昔比了）。谢谢赐教！
答：该房屋由于不具有房屋产权证，不能进行转让。因此你们双方签订房屋转让合同是无效的，你可以向法院提出申请宣告该合同无效。至于违约问题，由于你方是出卖方，明知该房屋没有产权证依然要将其转让，明显存在过错；买方没有本着谨慎的原则对房屋的产权情况进行调查，也存在一定的过错。两下过错相抵，应该说法院不会判令你承担全部违约责任。鉴于没有办理过产权证，因此买方现在肯定也没有拿到产权证，要拿回房子还是有相当可能的。
八、（房地产法）房产纠纷
问：2002年我和我妻子结婚，2004年我妻子一人接受了继承和她母亲的赠与。随后办理了房产证，私房。我和我妻子共同共有。但2010年10月我和我妻子发生矛盾准备离婚。她母亲提出要撤掉赠与并更改房产证。理由是没有按照公证书上履行，房租各一半（公证书上约定：房租各一半，她负责她母亲生老病死。）事实房租每次给她母亲的，现在为了让我得不到房子，两人以串通，我妻子承认没给她母亲房租。她们俩赖掉了，我又拿不出证据，证明已经给她母亲。她母亲诉讼的话，是收回我妻子的，还是收回全部房产？我是不是没有任何房产？谢谢！
答：合同法确实规定，受赠人不履行赠与合同约定的义务的行为的，赠与人可以撤销赠与。但赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。从你的情况看，如果你妻子承认从来没付过房租，那么你岳母必须在没有支付房租之日起一年内起诉要求撤销赠与。从目前情况看你岳母起诉已经超过该期间。因此该案并非你完全没有胜诉可能。如果你胜诉，你仍然可以主张分割作为夫妻共同财产的该房屋。
九、（房地产法）问题
问：拆迁后分到的房子，被我父亲偷偷的卖与他人，作为儿子的我该咋样要回属于自己的一份
拆迁后，分到的房子我的父亲瞒着我偷偷的把它卖于他人，请问这拆迁房作为儿子的我该享有那些权利?这房子的建房批复里有我的名字。
答：首先要明确你是否系该房屋的拆迁安置补偿权利人。如果该房原系公房，你是该房的共同居住人的，或者该房原系私房，你是该房屋的产权人或产权人之一的，你是该房的拆迁安置补偿权利人，有权利享受拆迁安置补偿。从你表述的情况看，建房批复中有你的名字，这可以作为证实你是房屋权利人。因此，如果你父亲未经你许可将补偿安置房屋转卖他人的，你有权要求撤销买卖合同，或者要求取得卖房款的相应份额。如果协商、调解不能解决的，可以通过诉讼解决。
十、（房地产法）房产纠纷，是否可以以做低房价为由拒绝履行居间协议
问：案件简述：卖家挂牌价-CNY185万到手（未满5年，不唯一），签署买卖居间协议时注明买方以CNY190万购入此房，支付定金CNY2万，补充条款中注明卖方"净到手"价格为CNY185万。期间同时签署了一份做低房价的约定（按合同价CNY120万送交，其余款项买方以现金形式支付卖方CNY65万）现在卖方以以下两个方面拒绝履行居间协议 1. 做低房价违法 2. 按照协议中列明的成交价CNY190万，在不违法的情况下无法保证其"净到手"CNY185万，所以合同无法履行卖方已归还我CNY2万定金，但拒绝双倍赔付违约金。 请问律师这个情况下，我是否还能想甲方索要违约金。 谢谢！
答：1、根据有关规定，如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，法院不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。2、对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。因此，该居间协议有效，且并非不能履行，只是购房价款应当认定为185万元而已。卖方拒绝履行是违法的，你可以向其追讨违约金，或要求继续履行。
十一、（房地产法）共有房产出卖问题
问：房产证上是2个人的名字，现在其中一个人签了卖房协议，并且是只签了他一个人的名字，而且收了2万元定金，另一个人不同意卖。请问这个协议有效吗？是否要支付违约金？谢谢
答：如果房产是按份共同的，不影响卖房协议效力，但另一个人可以要求行使优先购买权。如果房产是共同共有的，则未经另一个人同意该房屋不得出卖。擅自出卖签约的，协议有效，但无法办理房产过户登记手续，买方可以要求卖方承担违约责任。
十二、（房地产法）关于房产纠纷
问：我是唐xx，奉贤人，10年前我妈买了权属性质国有，用途工业总面积678个平方的厂房，当时没有改房产权人的名字，不过有房屋买卖合同经奉贤区司法公证，产权房已卖给我妈妈的证明，由于在十字路口地段好，平时很容易出租赚钱可做门面房用途，现在碰上拆迁，拆迁组说只能赔我妈妈大概100万元左右的钱，地也仅值近30万，且要给上家公司的，现在我妈在这块地上有五金厂证和食品店的证件，请问下拆迁组这样赔的话是否合理？是否侵害了我妈妈的权利？因为平常人说这块地至少值500万，也有人说1000万的，两天前现实拆迁组有人对妈妈说只赔100万左右，最近我们一家心都落谷底了！如果真是那样的话，我们家可以不配合政府不签字拆迁，自己接着办厂赚钱或者出租做门面房可以吗？他们会不会强拆房屋？因为这块地我妈把产权买下来有司法公证了，照理说如果不拆迁的话我妈可以一直使用下去的，在马路口的可以有很多种赚钱的机会的。我在浦东康桥一家德国公司上班，不知道可以方便来咨询下我的现况吗？还有，如果要请律师的话像我们家这种情况律师费是怎么算的？
答：1、如果工厂是以划拨方式取得土地使用权的，未经土地管理部门批准、补交土地出让金的，不能擅自转让给你母亲，擅自转让的合同无效。如果是这种情况，你母亲无权取代原先的工厂，取得土地拆迁安置补偿的权利。如果工厂是以出让方式取得土地使用权的，你母亲在没有改变厂房用途的前提下，可以取得土地使用权和房屋产权；虽然没有办理房产证变更手续，你母亲可以根据买卖合同请求获得房屋和土地的拆迁安置补偿的权利。如果未经批准改变了用途，买卖合同无效，后果同上。2、拆迁安置补偿应由你们和动迁组商议，根据法律法规，参考市场价协商确定。如果达不成协议，可以申请当地房地产管理部门裁决。如果你们是房地产合法权利人，拆迁人无权强拆；如果你们不是房地产合法权利人，可以强制拆除。房屋产权要看产权证；没有产权证要看其他情况；仅仅是公证，不能直接获得法律的认可（当然公证可以作为确权的证据）。3、你的情况较为复杂，建议详细咨询。费用一般是根据《上海市律师收费指导价》为基础，协商确定。
十三、（房地产法）我跟父母是按份共有还是共同共有？
问：我婚前我父母和我奶奶一起出首付，我做主贷人买了一套房，婚后才办了产证，产证上有我、我父母、我奶奶的名字，但是没有明确房产是按份共有还是共同共有，那么应该是属于按份共有还是共同共有？我有没有权利处置自己的份额？
答：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。由于你们三个登记人之间存在家庭关系，因此应视为共同共有。你暂时没有权利处置自己的份额，要待全体共有人同意方能处置。
十四、（房地产法）看房后与中介公司引起的纠纷
问：我与某中介公司看完一套二手房后签订了看房确认书，该看房确认书上有要求看房人不得自行或者通过第三方与该房地产出卖方完成交易。否则，要按照房子成交价的1%向该中介公司支付赔偿金。因另一中介公司中介费收的比他低，我就在他那与房东签订买卖合同；现在带我看房的第一家中介公司老是骚扰我，要求我在他那签订买卖合同请问这家中介公司能起诉我违反了这个看房确认书上的承诺吗？感谢解答！
答：该看房确认书的条款实际上是霸王条款，不当限制你作为购房人在购房市场上合理选择房产中介进行房产交易的合法权利。由于该条款系由中介方单方拟定，不当排除了你的合法权利，在签订合同时对此条内容并未向你进行恰当说明，因此该格式条款内容应属无效。本律`师认为该中介公司起诉你违反承诺是不合法的。
