前言

近年来,在住宅小区内,一些从事餐饮娱乐 制造的店铺和公司如雨后春笋般涌现,如超市棋牌室美容院培训机构等等。这些“住改商”的经营行为诚然能给小区业主带来便利,然而也存在安全生产隐患污染周围环境危害身体健康影响居民生活等危害。尽管国出台了《物权法》等法律法规,限制住宅改成商用,但由于没有有效监督管理机制和专门的执行机构,使得“住改商”现象与日疯狂,由此引发的问题也是日胜一日。而现实生活中的大部分业主对“住改商”的行为选择的是忍让,很少有业主通过法律程序维护权益。本案则是一起敢于对“住改商”说不的案例。

基本案情:

原告系宜宾莱茵河畔月光半岛小区XX单元XX号房屋登记业主,与被告系楼上楼下的邻里关系。201310月,被告擅自将原告楼下的房屋通过装修改变为麻将馆从事经营活动。在长达近3年的时间内,麻将馆营业产生的噪音严重影响了原告一人的正常生活和身心健康。期间,原告和相邻业主曾多次找到被告协商解决,小区物业管理公司也多次要求被告整改,但被告仍置之不理。

忍无可忍,原告决定通过法律程序维权。20166月,原告委托本人作为代理律师提起诉讼。经调查,被告从事麻将馆经营的房屋规划用途为住宅使用,不能从事经营活动,且被告“住改商”行为也违反了小区管理规约的规定和物业服务合同约定,同时又未经有利害关系的业主同意。故,被告的行为违反了我国《物权法》等法律规定,有权有利害关系的业主均有权请求排除妨害消除危险恢复原状或者赔偿损失的。随即,原告提起了本案诉讼。

法律法规:

中华人民共和国物权法》

第七十七条 业主不得违反法律法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害消除危险恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人借用人等物业使用人的,参照本解释处理。

专有部分的承租人借用人等物业使用人,根据法律法规管理规约业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

中华人民共和国民事诉讼法》

第一百一十九条 起诉必须符合下列条件:

(一)原告是与本案有直接利害关系的公民法人和其他组织;

(二)有明确的被告;

(三)有具体的诉讼请求和事实理由;

(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

诉讼过程:

人民法院201668日受理了本案并决定适用简易程序审理。在诉讼过程中,本人作为代理律师向人民法院提交了多份证据,充分证明了被告存在“住改商”的行为以及其行为违反了法律法规以及管理规约的相关规定。经开庭审理,819日,人民法院一审宣判,判决被告在本判决生效之日起十日内停止在四川省宜宾市翠屏区莱茵河畔月光半岛小区XX单元XX号房屋内从事麻将馆的经营行为并恢复房屋的住宅用途,诉讼费用由被告承担。至此,原告的诉讼目的得以实现。