物业管理是物业的产权人或使用人依协议委托物业管理公司对居住区内的房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、交通等进行日常维护、修缮并提供保安、卫生等服务而支付的费用。目前北京市物业管理费的收取依据是北京市物价局和北京市房屋土地管理局于1997年6月25日发布的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称《办法》)。该《办法》对有关物业管理费的原则、物业管理费的管理和监督、收取物业管理费的项目和标准等问题进行了规定。目前在物业管理费的收取上存在着许多的问题，该《办法》由于制定的主体是北京市物价局和北京市房屋土地管理局，因此，更多的表现为对物业管理收费标准的控制。 在目前的物业管理行业中，物业管理公司与物业的产权人之间存在着一系列的矛盾。双方矛盾激化的突出表现就是产权人对物业管理费的柜交。拒交管理费的原因是多种多样的，收费标准不规范只是其中的原因之一。另一方面，从物业管理公司的角度上讲，收不上物业管理费已成为物业管理公司所面临的一大难题，物业管理费关系到物业管理公司的生存问题，目前一些物业管理公司由于收不上物业管理费正处于年年亏损的状态。而上述《办法》并没有触及这方面的问题。此外，该《办法》仅对普通居住小区的物业管理服务进行了规定，对于中高档商品房及别墅的物业管理收费未加规定。使在这类小区在物业管理收费上存在的大量问题处于无法可依的状态。 当然，物业的产权人和使用人一般也不会无故拒交物业管理费，拒交的原因往往是由于物业管理的某些缺陷或与物业有关的某些问题，如可能是因为在物业的建造阶段发生的问题，使产权人以柜交物业管理费来求得平衡，本来应与发展商交涉的事，产权入却指向了物业管理公司。产权人这种将发展商与物业管理人的混淆作法与我国目前许多物业的物业管理公司实为发展商的下属公司的不规范操作有关。鉴于此，有关立法就不仅应规范物业管理的价格水平，还应对物业管理公司的设立、物业管理公司与各方的关系、物业管理合同、物业管理合同双方的权利义务关系等问题进行全面的规定，以保护物业管理人、物业产权入或使用人等各方的合法权益。本文将就普通及高档住宅的物业管理收费及拒交的问题进行一下探讨。 物业的产权人或使用人拒交物业管理费的理由是多种多样的，主要的可以概括为以下几个方面： 第一，否认物业管理合同的公平性。认为物业管理合同不是在公中谈判的基础上达成的，这实际上就是否定了交纳物业管理费的基础，因为物业管理费是以物业管理公司与物业的产权人或使用人订立的物业管理合同为依据的。物业管理合同通常是由物业管理公司提出一个标准文本，在物业的产权人签署合同时，很难再有自己意思表达的机会。此种物业管理合同常常带有偏袒物业管理公司一方的特征。目前住宅区的物业管理会同有的是物业管理公司草拟的，有的是由发展商草拟的，两者均带有倾向物业管理公司的特征，其原因是物业管理公司有的是发展商选的，有的是与发展商有关联的公司，例如下属公司或子弟公司。 物业管理合同在公平性上确实有一定的缺陷，物业管理合同应该是物业的产权人与物业管理公司订立的合同，但由于物业的产权人是一个分散的群体，很难达成统一的认识，因此，物业的产权人一方的意见是由物业管理委员会(即由业主组成的业主委员会)来代表的，物业管理委员会是物业的产权入选举产生的，产权人在选择物业管理委员会代表其订立物业管理台同时实际上就意昧着放弃其单独对外选择物业管理公司的权利，代之以由物业管理委员会来代理行使这项权利，当然物业管理委员会的选择也是多数小业主的选择，很难说是每一位小业主的选择。业主委员会所代表的是一种集合的意志，从这个意义上说，物业管理合同在某种程度上具有集体合同的特征。 对于新建的小区，由于尚无由各小业主组成的物业管理委员会，有关的法律规定由开发企业指定物业管理公司。这样的选挥物业管理公司的操作更容易使小业主认为在此基础上订立的物业管理合同缺乏公平性，似乎是别人为小业主找了一个管理公司，而小业主已无选择的余地了。实际上，开发企业是物业的第一业主，在交楼时，各小业主的入住需要一个过程，业主自己的组织——物业管理委员会的建立也需要一定的时间，在这段时间内，对物业进行有效的管理也是对各小业主有利的事，所以在全体业主的组织——物业管理委员会成立以前，暂由开发企业代为指定物业管理公司也不乏为一权宜之计。正是由于这个方法缺乏一定的公平性，有关的法律规定才将其限制在一定的期间内，例如，《北京市居住小区物业管理办法》第八条规定，开发企业在物业管理委员会成立前可负责小区的物业管理，或选挥物业管理公司进行前期管理，这种管理只能持续到物业管理委员会成立。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》则将这段时间限制在二年之内。值得注意的是一些地方法规规定在业主自己的组织物业管理委员会成立后，仍给予开发企业或开发企业选择的物业管理公司一定的优先权，例如，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第二十五条规定：开始入住后二年后，管委会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。1995年《大连市城市住宅小区物业管理办法》第十八条最后一款规定：在同等条件下，管委会应优先选聘住宅小区开发建设和经营单位委托的物业管理公司承担住宅小区的物业管理工作。物业管理合同应当是合同双方意思表示一致的结果，用法律的方法代替合同一方的意思表示是不可取的，如果原物业管理公司没有什么不妥之处，物业管理委员会一般不会自寻烦恼另选他人，这样的法律规定实际上是保护了可能不称职的原物业管理公司。 第二，在售房时对物业管理费未事先言明，导致产权人对物业管理费没有必要的心理准备。物业管理在我国尚属新生事物，一些产权入并不知道在交完了房款后，还有物业管理费的问题。曾有一位房产的业主到市小区办投诉，称其用了100多万元买了亚运村附近一公寓，在入往后物业管理公司要求其每月交纳近千元的管理费，他认为开发企业和物业管理公司有欺骗行为。发展商或其代理入在卖房时，担心购房者会因为今后的物业管理费而打消卖房的念头，只要购房者不问物业管理费，发展商或其代理人就不涉及此事。结果导致产权人对以后的物业管理费没有必要的心理准备，购房者称这种不知道的收费为“物业陷阱”。对此，北京市房屋土地管理局已以通过的形式作出规定，要求在出售高档现房时，须向购房入明示物业管理收费和收取办法。 严格地从法律关系上说，开发商与购房者之间是房屋买卖合同的法律关系，物业管理公司与产权入(购房者)之间是物业管理合同的法律关系，物业管理费的问题属于第二个法律关系的内容，开发商在卖房时可以不涉及有关物业管理会同的内容，这并不是开发商的合同义务。但由于房屋是一种特殊的消费品，房屋价值的保持有赖于物业的管理，物业管理费的交付即成了伴随物业产权人是一项长期的义务。因此，房屋买卖合同与物业管理合同虽然不是一个合同，但却是有前后联系的合同。为了使开发商连在订立前一个房屋买卖合同时披露有关后一个物业管理合同的内容，以保证购房者对其所购的标的有充分的了解，房地产领域所采用的是公约的形式，即通过约束三方当事人的物业管理公约来约束开发商在物业管理公约中阐明物业管理的收费问题。同样，由于物业管理公约的起草一般只有开发商与物业管理公司参加，分散的小业主在开始人住时不可能参加公约的起草，为此，北京市的房屋管理部门要求居住小区的物业管理公约要在预售或出售房屋前经过政府有关部门的核准，这种政府的参与实际上是防止偏袒一方的现象出现，以达到各方的利益平衡，保护天机会表达自己意思的购房消费者。消费者在买房前可在开发商、中介商处看到所购房屋的物业管理公约，或者到市物业小区管理办公室查阅经核准备案的物业管理公约，这样可以杜绝“物业陷阱”的出现。 第三，由于物业建设中存在的缺陷，导致产权人将不满发泄在物业管理公司的身上而拒交物业管理费。如位于北京东二环的东环广场首期内销房由于设计不到位，没有预埋对讲系统所需的线路，所以在入住后只能勉强的以明线强行从楼道通过，影响了该楼总体美观。而且该楼没有热水管道供应系统及复式楼的楼梯方向设计错误，使得该搂的小业主在入住时几乎要对房屋内部结构做一番修改，这样必然导致各产权人诸多的不满。许多实例表明，小区建设中存在的种种缺陷、诸如工程设计的缺陷、工程质量不能保证等，往往使物业的产权人将对小区的不满全部发泄到物业管理公司身上，给后期管理造成困难。 这方面的问题可以通过物业管理的早期介入得到解决。物业管理的早期介入指物业管理公司的主要负责人及主要技术人员在接管物业以前的各个阶段，即可行性研究、规划设计、施工建设等阶段就参与决策，从物业运作的角度对物业的功能规划、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供意见。这样做一方面可以避免日后物业管理混乱，另一方面可以为以后物业管理的全面实施做准备。 从产权人一方来说，产权人因建设中的问题而拒交物业管理费，实际上是混淆了开发商与物业管理公司的关系，这种混淆与目前我国物业管理公司多为开发商附属公司的情况是分不开的，这种开发商与管理者责权不分的状态在客观上会导致小业主混淆两者的关系。香港、新加坡及西方发达国家的主要物业群的管理一般均由独立于开发商的专业物业管理公司进行管理，这样一方面有利于处理好开发商、物业管理公司及小业主之间的关系，另一方面，实践证明独立的物业管理公司提供的专业管理可以在一定程度上避免小业主混淆开发商与物业管理公司的关系，减少因开发商的原因而柜交物业管理费的情况发生。 第四，由于物业小区的配套设施跟不上，居民的生活不方便，导致产权人拒交物业管理费。例如，在外企工作的某先生1994年购买了北京昌平某小区的住房， 1995年入使时除了其购买的住房外，小区没能提供更多的生活服务设施。小区的配套设施跟不上的原因是多种多样的，主要有：第一，开发商不按规划要求建设配套设施；第二，开发商以分期建设为由，逐步将配套设施的建设拖黄；第三，开发商改变配套设施的使用性质。开发商在建设配套设施上缺乏积极性与我国过去配套设施无偿交付政府主管部门使用的做法有关，而将配套设施挪做它用则是受经济利益的驱使。北京市人民政府办公厅曾发出《关于加强住宅小区配套设施建设的通知》，通知要求已建成的住宅小区的配套设施被改变使用性质的，区县政府要责成有关部门限期恢复使用性质。逾期未恢复使用性质的，区县政府应对责任单位和责任入进行处理。但并未规定具体的处罚措施和相应的法律责任。因此，在这方面有待于完善相应的法律规定，否则，对责任人的处理也是一句空话。 在小区配套设施的建设上，1998年1月1日起施行的《北京市住宅配套商业服务用房管理办法》规定：按照市人民政府规定标准与住宅配套建设的各类商业服务业用房要与住宅同时规划设计、同时施工、同时投入使用。配套商店竣工后，未经市和区、县商委验收或者验收不合格的，不得投入使用和安排居民进住。属分期建设、进住的居民区，已竣工部分住宅应当至少保证粮油、副食、便民商店同时投入使用。在该办法实施前，未按规定建设配套商店或未建完的，住宅建设单位应当完成建设。建工验收后两个月内，住宅建设单位即应将粮油、副食、便民商店出售绘市商委批准的具有相应经营管理能力的单位。对违反规定的由区、县商委责令责任单位限期改正并处以罚款。 第五，收费标准与提供的服务不相持，例如，合同中说是提供24小时热水，而实际达不到24小时，合同允诺入往后即通气，而入往后却迟迟不能通气；合同允诺是24小时电梯，而电梯到12点就没有了；合同允诺每天有多次往返班车，可实际却很少，这对于那些住在处于非公交线路上的小区，而又对公交车有一定依赖性的小业主来说就成了一个很大的问题，由于班车服务的成本并不低，如按市场价向业主收取费用，业主不愿接受，因为这有悸于开发商卖房时的承诺，所以无奈之下。物业管理公司只有采取减少发车次数的下策，这样一来小业主更有意见了。 如前述，由于物业管理会同的起草通常由物业管理公司一方进行，业主一方则为众多的产权入或使用人，很难达成统一的意见，在物业管理合同的协议中处于弱者的地位，因此，这方面是应通过法规的规定来进行适当的调整的。《办法》只对普通住宅小区收费标准及提供的服务进行了规定，对高挡住宅并无规定。此外，收费的标准一般只能与提供服务的项目挂钩，很难与服务的质量挂钩。服务质量具有软性的特征，它通常与管理人员的素质有关，很难以法律规定的方式具体化。而物业管理人员的素质较差常常是业主认为所收的物业管理费过高的原因之一。物业管理公司的人员素质较差的表现如在为业主维修时大声喧哗，四处观看业主的房屋；物业管理公司的保洁员在打扫卫生时几个人在一起聊天，使业主感到是一种人员的浪费；物业管理公司人员的法律意识淡漠，为了修理、通气等原因，在只有本方的保安，而无第三方人员监督的情况下，未经业主的允许撬门进入业主的房间等。这些问题的解决有赖于物业管理从业人员整体素质的提高，以及政府有关部门必要的监管。 上述所讨论的是物业管理费被拒交的原因及解决的途径和有关的法律规定。那么当物业管理公司已提供了合同规定的服务，而小业主无理拒交物业管理费时，物业管理公司应以什么有效的方法来保护自己的权利呢！目前物业管理公司的作法通常是断电断水，但由于这种作法缺乏法律上的依据，往往会遭到拒交物业管理费的小业主的强烈反对，致使矛盾激化。香港也常发生的管理费拖欠的事，原因多为小业主认为无责任缴费，加租客不愿替业主交费，而业主的又找不到；认为收费不公；认为管理服务差；认为有贪污的情形等。为了物业的公共利益，对于拖欠管理费的问题，香港的某些法律规定了物业公司可采取的手段。例如，香港《多层大厦（业主立案法团）》第二十二条至第二十六条规定的手段主要有：法团在田土厅登记田土注册备忘录；强行公布欠帐事项；扣押动产等。 北京育新花园小区以用磁卡买电买水的方式来控制管理费及其他费用的交付，实践证明是比较有效的方法。因为，小业主如拒交管理费，其选择的是主动的断电，而不是被物业管理公司停电停水，在这种情况下问题容易解决一些，但这需要相应设施的配套。在法律上，要加强对物业管理公司的管理外，还应适当对物业管理公司的利益予以一定的保护，上述《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》基本上未触及在物业管理费被拒交时，物业管理公司所能合法采取的措施，只是在该《办法》的第十条规定：“实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。”这里的“追偿”是一个很笼统的概念。并不能有效地保护物业管理公司的切身利益。如果不在法律上给予物业管理公司有效的保护，那么，由物业管理公司对物业进行管理这一新生事物就要因为缺乏造血功能而消亡。