多起 "房屋赠与、继承、房屋转让税费承担" 的非诉案例解析

鉴于，多名当事人向我委托处理房屋赠与和房屋转让的税费承担问题，现结合有关国家法律、规章规定，根据《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》等规定分析如下：

一、房屋赠与中税费承担情况介绍

（一）房屋赠与免20%个人所得税的情形包括

1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

另房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人也无需缴纳所得税。

（二）赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：

赠与双方当事人的有效身份证件；属于本文"（一）"部分第1项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）；属于本文"（一）"部分第2项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。

（三）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与其他人的，受赠人需缴纳20%个人所得税。

（四）对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

（五）受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

（六）所有受赠人都需要缴纳印花税(按房屋总价所载金额0.5‰贴花).

(七)受赠人需承担的房产评估费：单位（万元），以房屋总价计，累进计算，京价(房)字[1997]第419号

100以下(含100)费率5‰

　　101以上至1000费率2.5‰

　　1001以上至2000费率1.5‰

　　2001以上至5000费率0.8‰

　　5001以上至8000费率0.4‰

　　8001以上至10000费率0.2‰

　　10000以上费率0.1‰

（八）房屋赠与、遗赠、继承公证费：

为房屋总价的百分之二，此种情况我给客户操作都是去法院起诉，以法院调解书的形式代替公证书，可以为客户节省百分之九十的公证费用（房屋价值高的房屋公证费太多，要以法院调解书为依据过户有的只需几十元的诉讼费）。

二、房屋转让中缴纳税款的情况：

（一）一手商品房中受让方一般主要承担以下税费：

1、契税：房屋总价百分之一到百分之三。

2、公共维修基金：依据《住宅专项维修资金管理办法》商品住宅物业、非住宅物业业主按照物业建筑面积交存住宅专项维修资金。每平方米建筑面积首期交存住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，因为建筑安装工程造价在开发商和建筑商手中掌握，北京是以总房款的2%交纳公共维修基金。更新后的标准为：多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。

3、印花税：按房屋总价所载金额0.5‰贴花。

（二）二手房买卖中买卖双方主要承担以下税费：

北京市冠衡律师事务所，刘大伟律师，找法网北京优秀律师，法律快车网房地产专业律师，QQ：1203841794，电话：010-66425177-8011,13240217517