本村村民与本集体经济组织以外的人员签订的房屋买卖合同无效

根据《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办【2011】442号）第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第52条和土地管理法第43条规定，认定该买卖合同无效，将宅基地上建造的房屋出卖给本村成员以外的人的合同，不具有法律效力。

注明：《合同法》第五十二条 合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《土地管理法》的第四十三 条规定，该规定的内容为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。