《商品房买卖合同的理论与实践》提纲
第一 商品房认购书法律效力
（一） 其性质属预约合同。预约与本约概念。
（二） 认购书成立且有效的法律条件。
1、 特定商品房不得向第三人出售。
2、 按认购书主要条款签约。
3、 在约定期限内洽谈订立买卖合同。
4、 双方不能就主要条款达成一致时，按双方约定或法律规定或交易习惯或公平原则解决签约纠纷。
（三） 如何界定认购书的违约责任
认购书本身只是预约，“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”并非一定有效。
（四） 内部认购书的法律效力。
1、内部认购。未取得商品房预售许可证前与客户签订认购书，这种认购书不具有法律效力，是无效合同。
2、认购无效时，预售人应承担法律责任。
3、购房人应承担法律责任。
（五）签约认购书并非是法定程序。
1、基于双方平等自愿的诺成合同。
2、认购书的消失。
第二 房屋买卖合同效力
（一）效力认定的法律依据。
1、《城市私房管理条例》、《民法通则》。
2、《契税暂行条例》、《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30 日，第56条）、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（1988 年4月2 日，第85条）、《关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函》（1990年2月17 日）。
3、《房地产管理法》。《商品房销售管理办法》
4、《合同法》及《合同法》解释（一）、（二）。
5、《物权法》。
（二）商品房买卖合同的实际履行
1、关于办理产权过户手续问题。
2、关于契税问题。
3、商品广告和宣传资料。要约邀请。但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
4、宣传与实际不一致的案例。
配套设施及产权证办理案例。
5、 房款一价清。
（三）买卖合同效力
1、是否需要产权证。房地产开发商出卖现房的情况，开发商预售商品房的情形，无权处分情形。
2、抵债房屋的买卖（转让）问题。
3、结语。
第三 商品房销售合同中的惩罚性赔偿
（一）惩罚性赔偿概念
（二）《司法解释》第八条所规定的出卖人根本违约引起的惩罚性赔偿的两种情形。 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。
（三）《司法解释》第九条所规定的出卖人的欺诈行为引起的惩罚性赔偿的三种情形。
1、出卖人订立商品房买卖合同，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，而导致买卖合同无效或撤销、被解除的。
2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的。
3、出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的。

第四 宜昌市商品房销售合同范本
（一）《合同》制定的背景和意义。
（二）合同详述
1、将本省、本市、本地区的新规定增加到合同之中；
2、分摊比例变化增加到合同之中；
分摊比例=房屋分摊建筑面积/房屋建筑面积
3、明增加了释明功能，对老百姓不能理解的一些专业术语在合同中有所明示，加大了合同信息容量；
4、针对以往合同中权利义务不明确的情况，进一步明确了双方权益和义务，加大出卖人的义务；
5、适应了《物权法》的规定，将物权所有的约定划分更加详细（《物权法》第七十三、七十四条之规定）；
6、增大了适用范围，将经济适用房纳入商品房管辖。









新旧合同主要条文比较表
内容 旧合同 新合同
是否适用经济适用房 不适用 适用
条文 24 25
附件 四 六
建筑许可文件明示 无 第一条
层高和抵押说明 无 第三条、附件三
绿地率、物业管理用房面积、社区居委会用房面积、停车场面积、会所面积 无 第四条
立面图、分户平面图 无 附件一
交房是否可附条件 无 第十一条
出卖人通知形式 无 第十一、十二条
装饰装修差价 无 第十四条
产权证办理时限 无 第十五条（90日）
绿地、道路、公共设施归属问题；
车位、车库归属问题；、会所归属问题和使用问题、屋面使用权问题； 无