张某因抵押而占有使用的某某家园A幢3单元1层1-4号和1-2单元1层5号商铺，于2015年4月23日被谭某某起诉予以返还，理由是该商铺是其2012年12月16日向云南某某房地产开发经营公司购入的，并且于2013年6月24日办理了产权登记。

2015年6月11日，张某另案起诉确认谭某某与云南某某房地产开发经营公司的房屋买卖行为，侵犯了其合法权益，同时申请中止审理其被诉返还商铺案。

张某诉称，被告云南某某房地产开发经营公司的法定代表人苏某，与第三人蒙自某某房地产公司的法定代表人李某某系夫妻关系，二公司具有较强的关联性。2011年lO月8日，第三人与原告订立《房地产开发项目投资补充协议》，约定对原告此前投入的资金1416万元，除用某某家园三期全部产权及处理权做担保外，同时用某某家园一期A幢一楼6、7、8号商铺（实际是3单元1层1至4号和1—2单元l层5号商铺）作为抵押物进行担保，因第三人原因造成未能按时还款，原告有权处理所抵押的商铺，第三人协助办理过户、变更等一切手续。2012年12月6日，被告云南某某公司作为合同担保方，与原告、第三人签订《房地产开发项目投资合作协议书》，约定第三人对原告提供的投资资金采用项目抵押方式，用某某家园一期所取得的产权作为抵押，用某某家园三期的销售期权作为担保，用三期的销售收入偿还原告投资的本金及偿付工程款。以上合同签订后，被告云南某某房地产开发经营公司及第三人将某某家园一期A幢一楼6、 7、8号移交给原告管理使用。因两房地产公司承诺半年左右就可还清原告投资款，故没有办理抵押登记手续。2012年12月16日，被告云南某某房地产开发经营公司擅自与被告谭某某签订《商品房购销合同》，将上述商铺以不正常低于市场价的价格出售给谭某某，并于2013年6月24日办理过户登记手续给谭某某。2014年12月，原告才知该商铺已卖给谭某某。原告认为，被告云南某某房地产开发经营公司恶意串通谭某某损害原告的利益，故提起诉讼，要求确认二被告订立的《商品房购销合同》无效。

被告云南某某房地产开发经营公司辩称及第三人蒙自某某房地产公司述称，原告陈述的基本是事实，原告与其是某某家园三期的合作者，其就把一期的商铺抵押给原告。后来公司资金比较紧张，开发公司办理不了贷款，就请谭某某帮其贷款，因为贷款需要抵押，就把商铺变更在谭某某名下，由他去办理贷款。鉴于原告抵押在前，谭某某抵押在后，原告的要求合理，其同意确认合同无效。

被告谭某某辩称，本案两被告签订的《商品房购销合同》有效。理由为：一、签订《商品房购销合同》时，被告云南某某房地产开发经营公司是某某家园小区一期商铺的产权人，其将该商铺出售给被告的行为属于有权处分。原告宣称对该商铺享有抵押权，但该抵押权未经过登记，还未生效，故原告未生效的抵押权不能对抗云南某某房地产开发经营公司行使物权的行为。二、被告以合理价格购买了云南某某房地产开发经营公司的商铺。根据蒙自市地方税务局会议纪要第一期（2013年5月29日），该局对云南某某房地产开发经营公司销售给被告的某某家园小区商铺的计税价格核定为3827.83元／平方米。被告以2293753.54元的价格向云南某某房地产开发经营公司购买了总面积为616.36平方米的商铺，通过计算可得该商铺的出售单价为3721.45元／平方米，该价格虽比税务局核定的计税价格低了106.38元，但仍属于合理价格。综上，原告的主张无事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告负担。

2015年8月4日，张某起诉确认谭某某与云南某某房地产开发经营公司房屋买卖合同无效案在蒙自市人民法院第三调解室公开开庭审理，云南红河谷律师事务所王云飞律师代理原告张某发表辩论意见说：蒙自某某房地产公司与原告张某的协议在前、云南某某房地产开发经营公司与谭某某的合同在后，将先就抵押给张某的商铺，卖给谭某某，显然侵犯了原告的利益。被告谭某某举证第三组确认的交易价格，与商品房购买合同价格悬殊巨大，合同内容交易价格不真实。

云南某某房地产开发经营公司没有授权王某某代办过户登记，该代办登记行为无效，本案房权证存在非法代办行为而无效。二被告签订合同时，被告云南某某房地产开发经营公司是明知商铺抵押并提交原告管理使用，由此还将商铺与被告谭某某签订买卖合同，尤其是合同交易价格明显低于市场价，显然侵犯了原告的利益，该合同依法应当确认无效。

二〇一五年八月二十四日，蒙自市人民法院作出(2015)蒙民初字第1090号民事判决书，确认如下法律事实：

本案原、被告诉争的商铺位于某某家园小区一期A幢3单元1、2、3、4号及1-2单元5号（原编号为6、7、8号），系被告云南某某房地产开发经营公司所开发，其于2010年2月10日领取了《房屋所有权证》。

2010年2月10日，被告云南某某房地产开发经营公司作为甲方，与谭某某作为乙方、李某某和苏某作为丙方签订了《补充协议》，约定：乙方出资购买甲方开发的位于某某家园小区一期的商铺，双方约定按一层视为一套的方式以套计价，本补充协议作为甲、乙双方签订的《商品房购销合同》的补充条款，并和《商品房购销合同》具有同等的法律效力……2、甲方法定代表人在办理所占土地的相关手续过程中向乙方共借款人民币2293753.54元，所借款项产生的收益和产权获得均归属甲方，故甲方同意向乙方归还此款，同时将此款作为乙方所缴纳的全部购房款。3、甲、乙双方同意在《商品房购销合同》履行过程中，如符合以下条件之一的时候可对《商品房购销合同》作如下的变更：(l)甲方在丙方将“某某家园”小区的房屋产权证过户给甲方名下30天内将乙方所支付的购房款人民币2293753.54元全额汇至乙方指定的银行帐号时，乙方同意解除甲、乙双方所签订的《商品房购销合同》。(2)甲方如在上述时间内未将乙方所支付的购房款人民币2293 753.54元全额汇至乙方指定的上述银行帐号时，由乙方对双方所签订的《商品房购销合同》的继续履行与否作决定，甲方承诺对乙方的决定不持任何反对意见……

2010年6月13日，被告云南某某房地产开发经营公司领取了《商品房预售许可证》，准许预售其建设的某某家园住宅小区一期项目，预售房屋面积8586.17平方米（三幢钢混结构住宅楼，住宅7883.62平方米，车库702.55平方米）。

2011年10月8日，原告张某作为甲方与作为乙方的第三人蒙自某某房地产公司签订《房地产开发项目投资补充协议》，约定：一、为保证甲方所投入资金1416万元整，除用某某家园三期全部产权及处理权做担保外，同时用某某家园一期A幢一楼6、7、8号商铺作为抵押物。二、因乙方不能按时办理相关手续，导致未能按时开工、验收及售房等原因所造成未能按时还款，甲方有权处理所抵押的商铺……《补充协议》签订后，原告及第三人某某房地产公司均未到有关部门办理过房屋抵押登记手续。2012年5月7日，被告云南某某房地产开发经营公司领取了某某家园小区的《国有土地使用权证》。

2012年12月16日，被告云南某某房地产开发经营公司（甲方）与谭某某（乙方）签订《商品房购销合同》约定：乙方向甲方购买某某家园住宅小区(l)A幢三单元1、2、3、4号商铺；按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为230.382㎡，单价为1871.803元／平方米，总金额为43 1226元；(2)A幢2单元5号商铺，按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为26.91㎡，单价为1863.55元／平方米，总金额为50 148元。乙方于签订合同当日一次性付清全额房款；甲方应于2012年12月30日前，将商品房交付给乙方；产权登记手续乙方委托甲方代办，在办证过程中产生的税费由甲乙双方按规定各自承担……2013年1月24日，被告云南某某房地产开发经营公司向蒙自市房地产管理处出具《商品房权属登记代办申请书》，为被告谭某某代办上述房产的权属登记。

2013年5月20日，蒙自市地方税务局召开会议，专门对被告某某房地产开发经营公司低价转让房地产的核定计税价格问题进行研究，决定：对云南某某房地产开发经营公司销售给谭某某的某某家园小区商铺，计税价格核定为3827.83元／平方米。

2013年6月24日，被告谭某某领取了“某某家园”小区A幢3单元1层1-4号商铺的《房屋所有权证》(建筑面积239.57㎡，套内建筑面积为230.38 ㎡)，某某家园小区A幢1-2单元1层5号商铺的《房屋所有权证》（建筑面积27.86㎡，套内建筑面积26.91㎡）。

另查明，被告云南某某房地产开发经营公司从2008年5月12日至2011年2月11日共向被告谭某某借款人民币4405753.54元，其中229万余元用某某家园小区所有商铺（8间）以房抵债的方式抵给谭某某，总面积为616.36㎡。现被告云南某某房地产开发经营公司未向被告谭某某赎回诉争商铺；诉争商铺由原告张某管理使用至今。

法院认为，本案双方诉争的商铺系被告云南某某房地产开发经营公司所有，该公司因欠被告谭某某借款，采用以房抵债的方式，将其所有的某某家园小区内的商铺全部抵给被告谭某某用于偿还借款，双方自愿于2010年2月10日签订了《补充协议》，明确约定了用商铺抵债等情况及该协议与《商品房购销合同》具有同等的法律效力。之后，被告云南某某房地产开发经营公司与谭某某又于2012年12月16日自愿签订了涉案商铺的《商品房购销合同》，该合同约定的售房单价虽偏低，但蒙自市地方税务局已明确“云南某某房地产开发经营公司开发某某家园小区，有616.36平方米铺面；云南某某房地产开发经营公司与谭某某存在债权债务关系，谭某某在2010年2月合计借款229.37万元给云南某某房地产开发经营公司，有补充协议明确，某某家园小区一楼商铺全部卖给谭某某，确定是因债权债务关系而产生的销售，应以补充协议的时间2010年2月确定”，确定被告云南某某房地产开发经营公司销售给谭某某的商铺，计税价格核定为3827.83元／平方米。根据被告云南某某房地产开发经营公司欠款金额及销售的商铺面积，被告谭某某所购商铺的单价为3721.45元／平方米（2293753.54元÷616.36元／㎡），与税务部门核定的计价价格相差106.36元，该单价虽略低于市场价格，但仍在合理范围内，应属合理价格。另一方面，原告张某与第三人蒙自某某房地产公司于2011年10月8日签订的《房地产开发项目投资补充协议》发生在两被告签订《补充协议》之后，且涉案商铺并非第三人蒙自某某房地产公司所有，原告及第三人未向本院提交被告云南某某房地产开发经营公司授权第三人将其所有的商铺抵押给原告的证据，双方也未办理抵押登记手续，原告认为两被告恶意串通损害其利益的主张无充分的事实依据。综上，被告谭某某现已领取涉案商铺的所有权证，已拥有合法的所有权，两被告签订的《商品房购销合同》约定的售房单价虽有瑕疵，但不影响合同的效力，故《商品房购销合同》有效，原告要求确认合同无效的理由不能成立。

有鉴于要求确认被告云南某某房地产开发经营公司与被告谭某某签订的《商品房购销合同》无效的理由不能成立，张某只有授权云南红河谷律师事务所王云飞律师，就其被谭某某起诉返还因抵押而占有使用的某某家园A幢3单元1层1-4号和1-2单元1层5号商铺的案件，与谭某某达成和解：由张某于2015年11月30日前将商铺腾空返还给谭某某。

如果，张某因抵押而占有使用的商铺，在抵押时办理了抵押登记，那么，该抵押就真能对抗谭某某要求返还该商铺的诉求吗？也许，抵押登记当时根本就办不了，因为作为抵押物的商铺，早已处于谭某某与云南某某房地产开发经营公司的买卖交易的状态之中。作为云南某某房地产开发经营公司关联者的蒙自某某房地产公司，之所以同意让张某抵押并占有商铺但不登记的行为，其实是为了能够签订《房地产开发项目投资合作协议书》、《房地产开发项目投资补充协议》，从而稳当获得张某1416万元的投资款。