如何继承合法建造的未登记房产

　　【案例】

　　建房人持有土地规划二证，建房手续齐全，但没有办理房产证后死亡。现在继承人们要继承其房产，房产登记部门应该如何办理?

　　一种意见认为：为了方便群众，登记部门可以凭土地证、规划证、继承公证书等材料直接将房产办理到继承人名下;

　　另一种意见认为：应当由继承人持规划许可及土地等手续代位原建房人(被继承人)补办自建房的初始登记，再由继承人凭继承权公证，到房产登记部门办理房屋转移登记至继承人名下。

　　笔者同意第二种意见。

　　一、合法的未登记房产所有权的设立必须经过登记才有物权效力

　　《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。据此可知，合法建造的房屋竣工后，所有权人就取得了该房屋的物权。《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”明确指出不动产物权的设立经依法登记后才具有物权效力。物权效力包括物权的优先效力、追及效力、排他效力和物上请求权等。根据物权的公示、公信原则，登记作为不动产物权的公示方法，是将物权变动的事项登载于特定国家机关的簿册上，其目的是使第三人在物权变动时，知道权利状态，维护交易安全。因此，不经过登记，合法建造房屋所有权的设立和取得后的物权变更、转让(包括继承)等均无法进行，物权效力无法发挥。

　　　二、初始登记是合法的未登记房产具有物权效力的首要前提

　　(一)初始登记是对合法建造房屋的首次登记，是所有权设立的本登记，是办理房屋其他登记(除预登记)的基础和前提。没有初始登记，其他登记(除预登记)都是无本之木、无源之水。

　　(二)根据《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”和《房屋登记办法》第24条“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项”。笔者认为，房屋登记簿记载的是房屋从产生到灭失自然状况和权利状况变化的全过程。如果没有初始登记，房屋登记簿的记载就不完整，就不能准确反映房屋权属变化的轨迹。

　　　三、不能把对合法的未登记房产的继承作为初始登记来做

　　有的同志提出，根据《物权法》第29条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。此案中合法建造的自建房虽然没有办理房屋初始登记，但继承人已经取得了物权。为了方便群众，登记部门可以凭土地证、规划证、继承公证书等材料直接办理初始登记，将房产登记到继承人名下。笔者认为不妥，理由如下：

　　(一)违反《房屋登记办法》的规定。此案中继承人取得被继承人合法建造的房屋所有权的途径是继承。继承人不是合法建造房屋的首个权利人。根据《房屋登记办法》第20条规定，房屋登记机构予以登记并将申请登记事项记载于房屋登记簿必须符合“三个一致”的要求：一是申请人与依法提交的材料记载的主体一致;二是申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致;三是申请登记的内容与有关材料证明的事实一致。虽然继承人可以代位申请，但直接将房屋所有权人登记为继承人是不符合这“二个一致”的要求的。因此，继承人不具备作为初始登记权利人的条件，不能成为房屋初始登记的权利人，唯一具备条件的是房屋的被继承人。

　　(二)影响国家税收、将来国家必定要开征遗产税，如果将合法建造的没有登记的房产直接登记到继承人名下.就无法认定此房产为遗产，势必造成国家税收的损失。

　　(三)不利于国家即将出台的不动产登记制度的实施。如果可以将合法建造的未登记房产直接登记到继承人名下，势必会助长合法建造的自建、自住房不登记、不办证的情况。造成个人住房信息不完整，房屋登记簿不能真实反映房屋的权属变化状况。

　　四、如何继承合法建造的未登记房产

　　房屋权属证书是权利人享有房屋产权的证明。根据《民法通则》第9条：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”权利人已经死亡，就无法享有民事权利，因此，为已死亡的人办理产权证的确不妥。但我们不能将记载于登记簿与房屋发证混为一谈。原权利人已死亡，现在的权利人为其继承人，为原来的已死亡的权利人发放房屋产权证已没有任何意义。《物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”明确不动产登记是记载于不动产登记簿，而不是发证。一般来讲，不动产从产生到灭失，权属状况要发生多次变化，登记簿上记载的不同时期的权利人有死亡是正常现象，没有任何法律规定权利人死亡登记簿就不可以记载或必须将其从登记簿中删除。也就是说，登记簿可以记载死亡人的房产信息。因此，房产登记部门可以凭继承人的代位申请材料和继承公证书等相关材料将被继承人生前对此房产拥有物权的情况记载于房屋登记簿中，作为此房产的初始登记，不颁发房屋权属证书和登记证明，同时为继承人办理房屋继承的转移登记。