买二手房签合同后卖方违约应该怎么处理

　　一、买二手房签合同后卖方违约应该怎么处理

　　当买方与卖方签订二手房合同后，卖方违约的情况时有发生，面对这种情况，买方有多种处理方式可供选择。

　　1.买方可以起诉要求继续履行合同。

　　2.在司法实践中，如果买房需要贷款，法院可能会面临执行难的问题，因为卖方需要配合办理贷款手续。

　　(1)如果买方全款购买，法院则有权力判决继续履行合同。

　　(2)如果卖方在判决生效后仍然拒不配合，买方可以向法院申请强制执行。

　　但需要注意的是，存在一些特定情况，法院可能不会判决继续履行合同。

　　1.当卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效时；

　　2.卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，如小产权房、未满3年动迁房等；

　　3.卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋；

　　4.当房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户时。

　　二、起诉继续履行合同情形

　　1.在起诉要求继续履行合同的情形中，除了上述提到的几种特殊情况外，一般情况下，买方有权要求继续履行合同。

　　2.如果卖方在合同生效后拒绝履行其义务，买方可以向法院提起诉讼，要求卖方继续履行合同。

　　3.法院在审理此类案件时，会综合考虑各种因素，如合同内容、双方当事人的意愿、实际情况等，来做出公正的判决。

　　三、确定违约金的方式

　　1.在房屋买卖合同中，违约金一般会约定为房款总额的20%，但当房价上涨幅度超过违约金数额时，买方可能会遭受实际损失。

　　在这种情况下，买方可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

　　2.如果卖方存在特定违约行为，如未告知买方将房屋抵押给第三人或出卖给第三人、故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实等，买方也可以要求卖方支付相应的违约金。

　　3.在处理二手房买卖合同纠纷时，当事人应当根据自己的实际情况选择合适的处理方式。

　　4.如果选择提起诉讼，应当选择有管辖权限的人民法院，并按照法律规定进行诉讼程序。同时，当事人也应当在合同中明确约定违约金的数额和计算方式，以避免未来发生纠纷时产生不必要的麻烦。

　　面对卖方违约，了解这些处理方式，才能保障你的权益。找法网将持续为你提供法律资讯和案例解析，助你在法律领域游刃有余。