所谓共同共有，是指两个人或两个人以上的所有人对于全部共有财产，享有平等所有权的共有关系。这里的“平等所有权”，是指每个共同共有人对共同共有的财产所享有的占有、使用、收益、处分权，没有份额限制。
　　 最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
　　 由此可见，擅自出售共有房屋，买卖关系并不必然无效，这个特殊情况就是第三人是在善意的前提下即在买卖房屋时，并不知道相对人无权独自出售房屋，同时相对人必须是有偿购买房屋，即对所购房屋支付了合理的对价。只有在具备这两个条件的情况下，法律才会保护第三人也即购房者的权益，承认买卖关系有效。

* 房屋面积有何玄妙?

老王省吃俭用大半生，颇有些积蓄，寻思着买套新居，美美地享受一下后半生。这不，看到某开发商在报纸上面刊登的精美绝伦的楼盘广告，高高兴兴地来买楼了。售楼小姐热情洋溢地介绍：我们的楼盘虽售价比同地区楼盘贵了些，可我们设计合理，建筑面积为xx平方米，使用率高达85%，另外还赠送xx平方米的高度达2m的地下室与一个房顶大露台，老王一琢磨，这不错，白得一地下室带一大露台，值！立刻签约买下这套房子。那么，老王买的房子是否白得一地下室与房顶大露台呢？开发商所宣称的高达85%的使用率是否言过其实呢？

据《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》规定，层高在2.20m以下的建筑是不能计入整栋房屋建筑面积的。屋面上的天面、挑台、天面上的花园、泳池也不能计入建筑面积。所以，老王并没有白得地下室与露台。举个很简单的例子，一样东西归自己所有总得有个合法凭证吧！房子的合法凭证是房屋产权证书，如果开发商能够给老王办理地下室与房顶大露台的产权证书，老王也能“白得”地下室与露台，不过，此“白得”非真白得，羊毛出在羊身上，地下室与露台的款项早已包含在老王交付的房价款中间了。再者，层高为2m的地下室与房顶上面的露台依法不能计入建筑面积，自然也无法办理产权证书，所以，用一句话来奉劝购房者：\\\"天下没有免费的午餐\\\"，遇到天上掉馅饼时应多想一想。

开发商提到的高达85%的使用率是否值得艳羡呢？我以为\\\"塞翁失马，焉知非福？\\\"国家对于使用率有一个指导，即高层建筑使用率不得低于70%，多层建筑使用率不得低于75%，国家为什么不将使用率规定的高一些呢？使用率过高是以牺牲日常生活的一些不便为代价的，如电梯间、垃圾道等公用分摊面积过小等。所以，使用率并非愈高愈好，应有一个合理限度，超出合理限度只会适得其反。

* 在房地产价格上有什么陷阱?

当在房地产销售中，地点误导，价格误导……形形色色，防不胜防。如开发商在广告的地段示意图中，将本来偏远的地段经绘图夸张，让人感觉以乎就在市中心附近，这叫地图误导；又如“仅剩数套”、“最后一组”、“黄金绝版”等等，其实开发商手上也许还有数百套，这叫“文字游戏”。这其中最诱惑人的当数价格陷阱了。
李先生看到一则售楼广告，称房价looo元起。李先生觉得划得来，可上门一看，二楼比一楼价格高出20％，三楼、四楼层层加码，最后算下来，李先生看中的房屋售价并不便宜。在价格陷阱中，发展商常通过以下方式来误导消费者
一、高频率传媒“轰炸”
一些商品房所谓“起价”反复在广告中出现，“起价”低并不等于房价低啊
二、先劣后优
开发商总以逐步提升来造成房地产价格猛涨的印象，其实他们是将好房屋留下，先将环境、朝向、层次比较劣的房屋以低价推出，而后将各方情况好的房屋大幅升价出售。
三、利息陷阱
如开发商要求客户交纳大部分房款，而房屋要经很长时间才能交付，开发商虽然定的售房基价低，但是加上利息，购房者还是亏了。
四、承诺陷阱
现在开发商的售房广告中常常出现“升值潜力极大”、“绝对升值首选”等宣传语，这种一无时间、二无实体保证的语言只能是“空中楼阁”，不可全信。
五、比较陷阱
开发商在广告中不断强调房屋售价比同地段其他开发商所建的房屋售价低。其实这种比较是一种片面的引导，如从结构、物业管理、小区内部环境等来看，同一地段，钢混结构的房屋肯定比砖混结构的房屋成本要高，当然售价有差别。其实，有时买价格便宜的房屋比买价格贵的房屋还吃亏，道理也在这里。
所以，在考察购房的价格时，要从交付时间、预付金多少、物业管理、地段等级、层次朝向、建筑结构、配套设施、市场销售、小区规模、居住人群等等方面综合打分，总的一句话就是以“不以廉喜，不以贵忧”的客观心态来评价自己所购房的价格的公正性。

* 应如何认识合同中的“附加条件”？

一般的购房合同应有“附加条件”一栏，而有的房地产公司往往将此栏抹掉，以逃避应负的责任。
购房者在签订购房合同时，也往往只在主要条款上下工夫，而对“附加条件”一栏比较忽视，其实，附加条件有时决定着房屋买卖关系是否成立。
李先生将房屋低价出售给自己的亲戚罗先生，转让合同上注明的附加条件是罗某必须照顾李某到寿终。李、罗经公证后办理了过户手续。后李、罗产生矛盾，罗某不再照顾李某，李某起诉到法院，法院判定罗某的房屋强制归还给了李某。
房地产购买合同的“附加条件”栏，其实是法律保护购房者的一个机会。《民法通则》规定，在民事法律行为中指明一定的条件，把条件的成就作为法律行为的效力。民事法律行为中的条件应是一个特定的事实。购房人在合同中设定的附加条件也可以是延援条件；如附加条件未出现，则所签订的民事法律行为不能生效。比如签订购房合同时，附加条件是必须迁户入市；如果开发商不能让购房者迁户入市，则购房者有权解除合同。更直接的解释就是房地产已经交付，当事人约定的财产所有权转移之附加条件成立时，财产所有权才真正转移。
对合同中的附加条件如何操作呢?
一、要遵守国家法规政策，要合情、台理
如果房地产合同中所列附加条件本身就是违法的，台同就不能成立。
二、附加条件可成为调节买卖关系的杠杆
在合同中可对自己不放心的条款和额外要求提出说明，以免今后发生纠纷。如对不能按时交房时的处罚及赔偿要求。对房地产开发商在经营活动中因违法而导致的合同不能成立的，由房地产开发商赔偿损失。再如合同履行中遇货不对板，则开发商也应予以赔偿等等。
三、附加条件可维护消费者权益，为日后纠纷的处理提供依据
所以，签合同时，要重视“附加条件”栏，并可向房地产、法律等专业人士咨询。

* 合同签订以后，还应注意哪些事？

李先生请数名专家、律师，把自己的购房合同签得“天衣无缝”，他很是放心，出国探亲去了。等他回国去看楼时，该开发商已因欠债将项目抵偿给了另一开发商，李先生的“住房梦”又未能实现。
签好购房合同，只是完成了自己权益的一部分，如不随时防范，签订合同仅仅是纸上谈兵。购房者可以从以下几个方面注意
一、资金监控
购房者交付楼款时，应该要求开发商提供售楼款所存银行账号，为将来的监控和防范提供依据。
二、现场监控
购房者即使工作繁忙或外出，也应委托人员定期到现场观察施工进度。
三、合同监控
如开发商不能按进度施工交付，购房者可依据合同中的承诺，要求开发商说明理由和情况，或者直接进行投诉，或撤销合约要求赔偿。
四、政策监控
购房者平时应注意政策、法规方面对房地产的影响，特别是对于自己所购房屋合同权益的影响。
五、法律保护
比如开发商因故将项目转让给其他开发商继续开发时，购房者如同意原合同方案，应审查有无合法转移凭据，并另和继续开发的单位签约。
只有采取有效的监督措施，才能防止开发商卷款潜逃，或因虎头蛇尾、“拆东墙补西墙”、力不从心等而出现危害自己权益的情况。

* 购买房屋应注意哪些陷阱？

当你正对散购买房屋的地段、楼层、朝向、价格等斤斤计较时，你可曾想到只算计了目前的使用效果，而会忽视原则问题，结果买来6t是“q揪心”，甚至花钱买官司、买气受?要知道，有些房屋是千万不能购买的。
李先生看中某一地段的预售商品房，而且时刻关注商品房的建设情况，当他看到房子一天天起来，心中更觉放心，便如期付请了房款。可交房后，当车先生要求开发商办理房地产权利有关证书时却遇到了麻烦，开发商推三阻四。经了解，原来是开发商售房时因无预售商品房许可证明，其预售合同准以取得台法产权证明。顿时李先生又陷入为房子台法“户口。的弃忙之中。
对于有些房地产，条件再优惠也不能理会，因为它们不是“陷阱”，就是”深渊“。归纳起来，主要有以下几条：
一、“身不由己”的房地产
这里主要指被限制权利的房地产，如产权人因担保、欠债等原因而被法院强制查封的房地产。这类房地产肯定是“身不由己“的，法院一般都会给房地产管理部门送达查封文书，但被查封人往往以手中尚未扣押的证件进行欺骗。
还有一种较容易认识的限制房地产，那就是产权人到金融单位或个人处利用房地产进行抵押贷款。按规定，在贷款尚未还清之时，产权人是不得将抵押房地产
任意转让的，因为抵押要受法律承认、保护，就必须由抵押双方到房地产管理单位办理抵押登记，因此产权证上应有”已作抵押”，以及面积、期限等记载。
“身不由己”的房地产还有一种体现在政策方面，随着旧城改造和新城区开发建设的不断发展，一些地区被规划部门定为拆迁地区、开发地区。为保证拆迁地区的稳定，规划部门会给该地区房地产交易管理部门下达拆迁清单，并明令停止办理过户手续，如超期办理则交易过户无效。一些待拆迁户为及时套现，往往隐瞒真实情况，私下成交，这种时候，购房者就成了”冤大头”。针对以上这些惰况，购房者可到以下部门咨询防范：①房地产产权管理部门；②房地产交易管理部门；⑦房地产规划管理部门。
二、“尚未定论”、“无名无姓”或”张冠李戴\\\"的房地产
“尚未定论”主要指的是那些产权有争议的房地产或有遗留问题的房地产，如产权人的继承有争议，继承份额需裁决等。
“无名无姓“主要是指一些没有产权证明的房地产，由于来路不清，今后风险极大。
“张冠李戴”主要是指一些开发商或中介在没有取得政策允许预售的情况下，打着商品房的幌子违法销售，更有甚者，拿出其他项目或其他栋号的商品房预售许可证对付前来查询的购房者，所以购房者一定要查验证件，对号入座。
三、“自作主张“的房地产
这里主要指一些产权人未经共有人或合法承租人同意，擅自出卖房地产，在这种情况下，购房得面临纠纷的风险大，如果你购买的房地产中有共有产权人或已有台法租户，你一定要有他们同意出卖的意见书，这个意见书最好由房地产管理机关或公证部门认定，因为自行设计的表格、签字或口头协议往往不会被管理部门认可一些卖房者为了达到私自售房的目的，隐瞒自己的共有房产情况及承租住户情况，使共有人的合法利益，以及承租人合法使用的权益受到侵害，同时受害的还有不明真相的购房者。
所以，你要购房，不弄清共有几人，租户有几家，那么你购房后，纠纷陷患极大。