业主权益保护等建筑物区分所有权纠纷法律解析
建筑物区分所有权纠纷已经成为业主之间及业主与物业公司之间矛盾的焦点问题之一。从去年开始，北京市海淀区人民法院就专门设立了一个立案窗口受理相关的案件。该类纠纷的井喷是有历史背景的：房地产市场异常火爆，与之相关的附属领域发展迅猛，业主权益争端也就日渐增多。2009年，最高人民法院专门出台司法解释，规范建筑物区分所有权纠纷的审判和应用法律等行为。业主权益保护收到了高度关注，也受到司法机关的重视。本文中，张志胜律师从不同的角度解析业主权益保护问题。
何为业主即建筑物专有部分的所有权人，根据物权法第28条、29条、30条之规定，依法登记取得专有部分所有权或者依据生效法律文书、继承或受遗赠、合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，系业主；此外，根据司法解释第1条第2款之规定，基于与建设单位之间商品房买卖民事法律行为已经合法占有专有部分但尚未办理所有权登记的人，同样应认定为业主。显然，业主包含专有部分所有权人和即将合法取得所有权但已经合法占有专有部分的人。
何为建筑物专有部分？
专有部分是指在构造上具有能够明确区分的独立性、在功用上具有排他使用的独立性、在权属上具有能够登记的特定性的建筑物或其部分。注意，规划上属于特定房屋且销售时已经列入房屋买卖合同的特定空间及露台属于专有部分；整栋建筑物由一人所有时，也属于专有部分。
何为建筑物共有部分？
建筑物共有部分是指建筑区划内不属于专有部分，也不属于市政公有或其他权利人所有的部分。根据物权法第73条的规定，建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）、绿地（城镇公共绿地或明示属于个人的除外）、公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等属于建筑共有部分。司法解释第3条列举了自然共有部分，包括建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分以及消防、照明等附属设施，避难层、设备层的空间部分，这些部分无需法律规定也无需合同约定即为业主共有；同时，司法解释兜底条款明确不属于专有部分，也不属于市政公有或其他权利人所有的部分亦为业主共有部分。
按比例出售、附赠或出租车库车位，是否属于首先满足业主的需要？
建筑区划内的车库和车位，应当首先满足业主需要。在本区划内的业主对车库和车位应当拥有优先购买权。无论是购得还是租得车库或者车位，都应当视为首先满足业主需要。
业主表决权如何实现？
业主表决权体现在对相关事项的同意或否决上，表决权的实现包含两个方面的内容：面积决和人数决，重大事项应当经过专有部分占总面积三分之二以上的业主且占业主总人数的三分之二的业主同意；一般事项则相应的降低为二分之一。在确定专有面积时，法律及司法解释规定根据登记面积确定，没有登记的根据实测面积，没有实测的根据合同面积来确定专有面积及总面积。在确定业主人数时，一个专有部分只有一个业主，尚未出售或尚未交付的专有部分按一人计算，同一买受人拥有一个以上专有部分，按一人计算。
“住改商”需经过哪些人同意？
“住改商”即业主将住宅用房改为经营性用房的行为，该行为需满足两个条件方为合法有效：不违反法律、行政法规及管理规约的规定，同时经过有利害关系的业主同意。需要注意的是，对此项问题的表决权并非全体业主，而是有厉害关系的业主，根据司法解释的规定，同栋建筑物的业主系有利害关系的业主，参与此项事宜的表决。
业主对业主大会或者业主委员会决定的撤销权如何行使？
撤销的前提是业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的权益，包括实体权益和程序权益。业主应当自知道或应当知道权益受到侵害之日起一年内行使撤销权，否则法院不予支持。
业主可以请求公布、查阅哪些情况和资料？
业主可以请求公布查阅的资料包括：维修资金的筹集使用情况；管理规约、业主大会议事规则、业主大会或业主委员会的决定及会议记录；车位、车库的处分情况；其他应当公布的信息。如果业主的请求遭到拒绝，可以向法院提起诉讼，法院应当支持业主请求。
建设单位或其他人擅自占用处分共有部分或改变使用功能或进行经营性活动，怎么办？
如果出现上述情况，业主可以到法院起诉，请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失。如果经营性活动有收益，则业主可以请求将收益扣除经营成本后划归补充专项维修基金或业主共同决定的其他用途。
业主或他人不得损害他人合法权益，不得做哪些事情？
业主或他人损害他人合法权益的行为包括：任意弃置垃圾、排放污染物或噪音、违规饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费、损害承重结构、损害或违章使用电气及消防设备、放置危险及放射性物品、其他危害建筑物安全或妨害正常使用、破坏或改变外墙面形状颜色、违规装修等。
承租人或借用人是否承担责任？
承租人或借用人作为专有部分的实际使用人，应当遵守法律法规及管理规约的规定，不得损害他人合法权益。
作者简介：张志胜，中 *** 员，法学硕士，北京律师。
