不久前，由市房屋土地资源管理局和市工商局联合制订的2005版《上海市商品房预售合同》示范文本（以下简称“示范文本”）征求意见稿向社会公布，可以说，其中强化了购房时常见的纠纷防范措施，并尽可能的消除了买卖双方认知的模糊地带，是房地产市场走向规范化、秩序化过程中的一大进步。

综观整套示范文本，虽然在保护消费者的权益上比2000版的合同有了进一步的完善，但是，从开发商的角度来看，存在部分条款在实践过程中难以执行的情况或者对合同的一方显示公平的地方。我们在听取了若干开发商的意见后，综合考虑双方的平等权利，对此进行了归纳总结，以供有关部门在修改时予以参考。

一、 双方就银行贷款方面的约定不对等

示范文本第五条约定，因乙方的原因或者因甲方的过错导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，分别给予双方不同的违约责任的承担方式：对于乙方违约，甲方只能同意乙方在确定期限内，以自有资金或其他方式支付，并且免除乙方在此期限内承担合同第七条约定的违约金责任；对于甲方违约，乙方既可以选择继续履行合同又可以选择单方面解除合同。这样的约定显然违反了合同“公平”、“对等”的原则。另外，对于何谓乙方的“原因”、甲方的“过错”没有明确的表述，容易引起争议。

此外，本条还规定，“因非归责于甲方或乙方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，乙方可以单方面解除本合同。”就“因非归责于甲方或乙方的原因”而言，对于该“原因”表述不清、概念模糊，容易产生分歧。笔者认为，应规范此处用语，明确定义。

二、 有关房屋质量和房屋包修的问题

示范文本第九条约定，“……全装修住宅交房时的装修标准不低于样板房水平。”全装修住宅分为统一装修和菜单式装修。统一装修是统一的装修设计、装修材料和设备配置，提供统一标准的装修。菜单式装修是由不同的装修设计、装修材料和设备配置组成的成套方案，供购房者选定后，房地产商按方案进行的装修。而样板房只能是某一类标准的样板房，如果说装修标准不低于样板房水平，那么在实际操作中将无法执行。笔者认为，是否将全装修住宅交房时的装修标准交由双方具体约定。

示范文本第十二条约定，“除该房屋主体结构外的其他质量缺陷，经甲方【三次】【 次】修理，不能修复，严重影响乙方正常居住使用的，乙方有权单方面解除本合同。”对于该条，笔者认为需要明确有关房屋质量问题应以发生在质量保修期内为准。关于保修期的起算日期，根据《上海市房地产转让办法》第20条的规定，房地产权利转移的日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期起算。这样，保修期一般以小产证办出后两年为限。通常情况下，小产证是由业主自行办理，而有些业主法律观念不强，并未按照该规定办理产权登记申请手续。如果按照该条款的理解，只要业主不办理产权登记手续，开发商就应一直承担保修责任。显然这对开发商是不公平的，应对此条款进行修正。

此外，所谓的“严重影响乙方正常居住使用”并未明确具体标准内容，缺乏可操作性。因为房屋质量问题包括很多方面，但是哪些部件出现了质量问题属于严重影响使用功能的，有关法律法规中没有规定，而且由于建设工程结构复杂，专业性很强，从客户角度也很难做出正确的认定。约定该条款会给业主造成负面的暗示，会促使业主滥用该权利，从而可能影响合同的履行，尤其对于全装修房更容易产生合同纠纷。笔者认为，哪些部件出现了质量问题属于严重影响使用功能的应由双方在合同中进行具体约定。

示范文本第十三条约定，“甲方应当履行保修责任而怠于履行，乙方经书面催告仍怠于履行的，乙方有权自行修复，并有权要求甲方支付修复费和违约金，修复费应当符合国家有关计价规定，违约金为修复费的 倍。”从开发商的角度来考虑，商品房的建设工程结构复杂、专业性很强，特别是对于全装修房内配置的设备、设施的维修往往需要有专业的技术和专业工作人员来进行维修。如果由业主自行委托维修，可能会产生因维修不当或其他限制条件而导致损坏、无法修复的可能性或第三方维修厂家保修限制权利等相关问题。此外，对于此处的“计价规定”是指工程定额还是市场价或者其他并未明确。笔者认为，应对此条款进行修改，使其具有可操作性。

三、 有关房屋交付和所有权转移的问题

示范文本第二十一条约定，双方验收交接时，甲方应向乙方提交的资料包括“经规划部门批准的小区平面布局”。对于该条，笔者认为缺乏操作性。根据建设施工的步骤分析如下，首先开发商在申领《建设工程规划许可证》时，应向规划部门提交小区平面布局和施工图，而这一过程发生在工程施工之前。随后开发商在实际施工过程中，不可避免的会对小区平面布局进行调整，而调整并不需要报规划部门批准。如果示范文本要求开发商在交房时提供“经规划部门批准的小区平面布局”，则要调整相应的审批制度，使得规划部门受理此方面的变更申请，同时还要开发商在办理《商品房预售许可证》时再提供经过调整的小区平面布局，否则该条款无法实施。

示范文本第二十五条对于逾期办理过户手续的违约责任的约定，对于因甲方原因而引起的，乙方享有选择解除合同的权利和要求甲方给付违约金的权利等详细的表述。但对于因乙方原因而引起的，并且给甲方造成损失的，只是约定由乙方承担违约责任，具体内容没有详细表述。这样显然有失《合同法》“公平”、“对等”的原则，应当进一步修正该条款。

四、 有关规划、设计变更的问题

示范文本第二十九条约定，“未征得乙方同意，甲方变更建筑设计，导致该房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化的，乙方有权单方面解除合同。”这里的“空间尺寸”是指该房屋的总体套内空间尺寸？还是指每一功能空间的尺寸？这里的“朝向”在合同约定时必须精确到多少度，误差多少乙方即可以解除合同，所以有待进一步明确此处。

五、 有关合同附件三和附件四的问题

合同附件三是有关装修及设施设备标准的约定，合同附件四是有关全装修住宅装修设备标准及全装修价格的约定。从开发商的角度分析不太容易做到这两点。首先，根据现行房地产销售方式来看，多数楼盘都是分期开发，公共设施的配套方面不可能一次到位，并且公共设备的配置不仅数量繁多，而且种类繁杂。所以将公共设施和公共设备都作为附件约定在合同上，在实际操作上不容易做到。其次，全面详细提供全装修住宅装修材料及设备清单是不容易做到的。全装修房屋不可能像生产流水线一样标准化操作，并且对于预售房屋也有很多不确定因素引起装修材料、数量、规格、型号、颜色等方面的变化，一个项目中的房型、装修风格的不同也会引起开发商繁重的工作量，容易产生差错。笔者认为，是否在合同中对于各单元内的主要装修部位的装修标准进行约定。

以上是我们总结开发商对新版《商品房预售合同》示范文本反映最为突出的几个问题，并进行了相应的分析，希望有关部门能够再一次听取各方面的建议，制定出大家都满意的示范文本，切实地维护双方的合法权益。