在现实生活中，房屋租赁合同的承租人未经出租人的同意就单方解除合同的事情时有发生。当承租人单方解除房屋租赁合同时，出租方如何计算请求赔偿损失？能不能把未履行租期部分租金作为损失来进行索赔？出租方在承租方违约后，怎样才算及时采取措施防止损失扩大？本文就上述问题进行了初步的探讨。

《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于房屋租赁合同来说，出租人收取租金是获得合同履行的可得利益，如果承租人不履行合同，出租人自然无法收取租金，无法获得可得利益，承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到的。因此，出租人完全可以把未履行租期部分租金作为损失进行请求赔偿。这就是合同法中的完全赔偿原则。

但是，出租人这部分可得利益，并不是百分之百的纯收利益，其中包括房屋租赁税、房屋租赁管理费等费用，因此在计算损失时应扣除这部分费用，才是公平的。

在以往的司法实践中，对这种损失赔偿，大多局限在实际已经发生的损失，即直接损失。而房屋租赁合同违约不履行，通常是没有什么已经发生的实际损失，因而几乎得不到赔偿，最多没收两个月押金而已，这对出租人是不公平的，也是违反合同法原则的。

《合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案被告也依据这一法条提出原告没有采取适当措施防止损失扩大而要求免责。何谓采取适当措施？法律没有具体规定。当承租人擅自撤离租赁房屋后，出租人可以有三种做法：一是积极主动地四处寻找客户承租，以减少损失; 二是消极地任由房屋空置,有新租客也不愿出租；三是按通常的做法，发出“此房可以出租”的信息。笔者认为，对于何谓采取适当措施防止损失扩大的评判标准，应当结合合同性质、违约后的具体情况来判断，不应苛求出租人。如果要求出租人实行上述第一种做法，显然是过高的。而第二种做法显然是人为地扩大损失，可认定没有采取适当措施。如果出租人能举证已实施了第三种行为，可认定已采取适当措施。在美国有一个案例，芝加哥所有权及信托公司诉赫奇斯MFC公司一案，法官在判词中列举了房东在出租财产被放弃之后，应当在什么程度上承担减轻损失义务的三种观点：一是房东没有义务为了减轻损失放弃租赁财产的租户的责任而转租财产；二是房东必须付出合理的努力，寻找替代的房客；三是房东并不负有减轻损失的一般性义务，仅负有接受适合的替代房客的义务。该判例的最后结论是：房屋租赁合同的出租方，在承租方违允而放弃了出租房屋的情况下，没有一般性的寻找另一个承租人以避免扩大损失的义务。但是，当承租方推荐了一个适合的新房客时，出租方不得拒绝接受。

笔者曾代理祈福公司诉某空调公司擅自撤离租赁房屋纠纷案，运用了本文的观点，使原告获得了赔偿房屋空置损失。